DIREITO CIVIL — REsp 2262366

Ementa oficial

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. POSSIBILIDADE DE INCLUSÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO NO POLO PASSIVO DA EXECUÇÃO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão, proferido em agravo de instrumento nos autos de execução de título extrajudicial, que desproveu o recurso e manteve o indeferimento da inclusão do credor fiduciário no polo passivo. 2. A controvérsia versa sobre execução de despesas condominiais e recai na possibilidade de inclusão do credor fiduciário, sem consolidação da propriedade ou imissão na posse, no polo passivo da execução. O valor da causa foi fixado em R$ 10.915,35. 3. A Corte de origem manteve a decisão de primeiro grau ao consignar que a responsabilidade pelas despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto detentor da posse direta, nos termos dos arts. 27, § 8º, da Lei n. 9.514/1997, e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. A questão em discussão consiste em saber se a obrigação condominial, por sua natureza propter rem, autoriza a inclusão do credor fiduciário no polo passivo da execução mesmo sem consolidação da propriedade ou imissão na posse, à luz dos arts. 27, § 8º, da Lei n. 9.514/1997, 1.368-B, parágrafo único, e 1.345 do Código Civil. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. A execução de despesas condominiais admite a penhora do imóvel alienado fiduciariamente, desde que o credor fiduciário seja citado para integrar a execução, hipótese em que poderá quitar o débito e sub-rogar-se nos direitos do exequente. 6. A necessidade de citação do credor fiduciário para viabilizar a penhora implica sua integração ao polo passivo da execução, independentemente de consolidação da propriedade ou imissão na posse, em razão da natureza propter rem da obrigação condominial, conforme o art. 1.345 do Código Civil. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso especial provido. Tese de julgamento: "1. É necessária a citação do credor fiduciário para integrar a execução de despesas condominiais e viabilizar a penhora do imóvel alienado fiduciariamente, permitindo-lhe quitar o débito com sub-rogação. 2. A natureza propter rem da obrigação condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil, autoriza a inclusão do credor fiduciário no polo passivo da execução, ainda que não haja consolidação da propriedade ou imissão na posse". Dispositivos relevantes citados: Lei n. 9.514/1997, art. 27, § 8º; CC, arts. 1.345 e 1.368-B, parágrafo único; CPC, art. 835, § 3º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.208.390/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 10/11/2025; STJ, REsp n. 2.100.103/PR, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025; STJ, REsp n. 1.929.926/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025; STJ, REsp n. 2.082.647/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025.