ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Q… — REsp REsp 1872920

Ementa oficial

ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 11/11/2025 a 17/11/2025, por unanimidade, dar provimento ao recurso, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi, João Otávio de Noronha e Raul Araújo votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. POSSIBILIDADE DE RESPONSABILIZAÇÃO PATRIMONIAL DE TERCEIRO ADQUIRENTE DO IMÓVEL NA FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.
1. A dívida condominial, por sua natureza propter rem, pode ser exigida do atual proprietário do imóvel na fase de cumprimento de sentença, ainda que este não tenha integrado a fase de conhecimento.
2. A inclusão do novo proprietário no polo passivo da execução respeita os princípios do contraditório e da ampla defesa, desde que assegurada a possibilidade de apresentar defesas típicas da fase executiva.
3. Recurso a que se dá provimento.
RELATÓRIO
Trata-se de recurso especial interposto com fundamento na alínea "a" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal por Condomínio Costa Verde Tabatinga contra acórdão assim ementado (e-STJ fl. 878):
Cobrança de cotas condominiais. Fase de cumprimento de sentença. Inclusão da empresa adquirente da unidade geradora do débito no polo passivo da demanda. Terceiro que não participou do processo de conhecimento. Ainda que o débito condominial tenha natureza propter rem, admitida a substituição processual para o eventual adquirente do bem, antes da formação do título executivo, a sentença de procedência do pedido formulado em ação de cobrança de despesas condominiais tem natureza pessoal e intransferível, sob pena de indevida ampliação dos efeitos subjetivos da coisa julgada. Impossibilidade de substituição do executado, na fase de cumprimento de sentença, para inclusão de terceira que não participou da fase de conhecimento, na qual foi formado o título judicial, mesmo que se trate de cobrança de despesas condominiais. Precedentes do STJ. Agravo provido.
Os embargos de declaração opostos pelo Condomínio Costa Verde Tabatinga foram rejeitados (e-STJ fls. 912-918).
Nas razões do recurso especial, a parte recorrente alega, em síntese, que o acórdão recorrido violou os arts. 1.345 do Código Civil e 779 do Código de Processo Civil.
Defende que, nos termos do art. 1.345 do Código Civil, o adquirente da unidade responde pelos débitos do alienante
[trecho intermediário suprimido]
rem das obrigações condominiais, assegurando ao condomínio o direito de receber as taxas geradas a partir da imissão do adquirente na posse do imóvel.
Ademais, a análise sobre eventual rescisão do compromisso de compra e venda do imóvel, para fins de exclusão da responsabilidade do promitente comprador, exigiria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, providência vedada em sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7 do STJ. Tal exame, inclusive, mostra-se especialmente incabível no presente caso, uma vez que o próprio acórdão recorrido consignou que essa discussão deverá ocorrer em momento processual oportuno (e-STJ fl. 884), distinto do atual.
Em face do exposto, dou provimento ao recurso especial para restabelecer a sentença do juízo de primeiro grau.
Nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, fixo os honorários em favor do recorrente, em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido.
É como voto.