ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Q… — AREsp AREsp 1979243

Ementa oficial

ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 23/09/2025 a 29/09/2025, por unanimidade, conhecer do recurso e lhe dar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
EMENTA
DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CADEIA DE CESSÕES DE DIREITOS DECORRENTES DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. SENTENÇA DE EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO MANTIDA PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Cuida-se de recurso especial interposto contra acórdão que manteve a extinção, sem julgamento de mérito, de ação de adjudicação compulsória ajuizada contra o proprietário registral do imóvel, com fundamento em contrato de cessão de direitos oriundo de promessa de compra e venda com preço quitado, sob o fundamento de que a cessão de direitos, por si só, não confere direito real, sendo indispensável o seu registro e a presença de todos os cedentes na lide.
II. Questão em discussão
2. A controvérsia central consiste em definir se, para o ajuizamento de ação de adjudicação compulsória fundada em contrato de cessão de direitos, é exigível o prévio registro do instrumento no cartório de imóveis e se é necessária a inclusão de todos os cedentes da cadeia negocial no polo passivo da demanda.
III. Razões de decidir
3. Nos termos da Súmula 239/STJ, o direito à adjudicação compulsória tem natureza pessoal e decorre da obrigação do promitente-vendedor de outorgar a escritura definitiva, não se condicionando ao registro do compromisso de compra e venda. Aplicação analógica ao instrumento particular de cessão.
4. Conforme a jurisprudência do STJ, na ação de adjudicação compulsória não é necessária a participação dos cedentes como litisconsortes, sendo o promitente-vendedor parte legítima para figurar no polo passiva da demanda. Precedentes.
5. No caso, comprovada a quitação do preço e a regularidade da cadeia de cessões, o cessionário sub-roga-se nos direitos do promitente-comprador originário, podendo exigir o cumprimento da obrigação de fazer diretamente do proprietário registral do imóvel, sendo desnecessários o registro do instrumento particular de cessão e a formação de litisconsórcio passivo com os cedentes intermediários.
IV. Dispositivo
6. Agravo conhecido para dar provimento ao recurso
[trecho intermediário suprimido]
no registro imobiliário.
O pagamento do preço, tanto na operação originária quanto nas cessões subsequentes, foi afirmado e comprovado, conforme reconhecido, inclusive, no acórdão da apelação original (e-STJ, fl. 120), que mencionou: "a autora, embora tenha comprovado o pagamento do preço (fl. 09, cláusula segunda), para quem lhe vendeu o imóvel..".
A ssim, a recorrente detém o direito de pleitear a adjudicação compulsória diretamente da proprietária registral, sendo a extinção do feito por carência de ação uma medida que afronta a jurisprudência pacífica deste Tribunal Superior.
Diante do exposto, conheço do agravo para dar provimento ao recurso especial, a fim de reformar o acórdão recorrido e julgar procedente o pedido formulado na inicial.
Condeno a ré, IMOBILIÁRIA HENKIN LTDA, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.
É como voto.