ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Q… — REsp REsp 1995229

Ementa oficial

ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 14/10/2025 a 20/10/2025, por unanimidade, dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
EMENTA
RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. CUMULAÇÃO DE ENCARGOS CONTRATUAIS. DEVOLUÇÃO PARCELADA. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul que, em apelação cível, majorou o percentual de retenção de valores pagos pelo comprador de 10% para 25%, afastando a possibilidade de retenção de encargos adicionais, como taxa de fruição, honorários advocatícios e despesas tributárias, e rejeitou embargos de declaração que alegavam omissões e contradições no julgado.
2. O recurso especial foi admitido pela 3ª Vice-Presidência do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, que reconheceu a plausibilidade das alegações da recorrente, especialmente quanto à possibilidade de retenção de valores a título de taxa de fruição.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. Duas questões centrais são objeto de análise: (I) se o acórdão recorrido incorreu em omissão e contradição ao não enfrentar de forma individualizada os pontos suscitados pela recorrente; e (II) se é juridicamente possível a cumulação da retenção com encargos adicionais previstos contratualmente, como taxa de fruição, honorários advocatícios, despesas tributárias e a devolução parcelada dos valores pagos.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a cumulação da taxa de fruição com a retenção de valores, desde que o imóvel esteja edificado, considerando que tal taxa possui natureza jurídica de aluguéis e visa evitar o enriquecimento sem causa.
5. O Tribunal de origem não enfrentou de forma individualizada os pontos suscitados pela recorrente, limitando-se a uma fundamentação genérica quanto ao percentual de retenção.
6. A responsabilidade pelo pagamento de IPTU e despesas condominiais incide a partir da imissão na posse, devendo o Tribunal de origem verificar os períodos de inadimplemento para identificar o responsável pelos encargos.
7. A reanálise das matérias arguidas demanda exame fático-probatório, o
[trecho intermediário suprimido]
ao risco do empreendimento. Incidência da Súmula 7 do STJ. 2. Consoante a jurisprudência desta Corte, a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais e do IPTU é encargo do adquirente apenas a partir da imissão na posse. Incidência da Súmula 83 do STJ. 3. Agravo interno desprovido." (AgInt no AREsp n. 2.276.976/MG, relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 21/8/2023, DJe de 25/8/2023 - sem grifo no original).
Logo, considerando que as matérias arguidas demandam reanálise fático-probatória, o que é vedado na via estreita do recurso especial, nos termos da Súmula 7/STJ, impõe-se o retorno dos autos à origem para que as questões sejam reexaminadas à luz da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.
Ante o exposto, dou provimento ao Recurso Especial para determinar o retorno dos autos à origem, a fim de que as matérias sejam reanalisadas com base no entendimento adotado por esta Corte.
É como voto.