ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da T… — REsp REsp 2057697

Ementa oficial

ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 25/11/2025 a 01/12/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
EMENTA
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. NEGÓCIO JURÍDICO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI N. 13.786/18. CLÁUSULA PENAL. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. ABUSIVIDADE CONFIGURADA. ART. 53 DO CDC. REDUÇÃO EQUITATIVA. POSSIBILIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. DESCABIMENTO. RECURSO DESPROVIDO.
1. Não obstante a vigência da Lei do Distrato, a aplicação de suas disposições não pode conduzir a supressão dos direitos básicos do consumidor, devendo-se realizar a compatibilização normativa (diálogo das fontes).
2. Em caso de conflito que resulte em onerosidade excessiva ou perda substancial das prestações pagas, prevalecem as normas de ordem pública do Código de Defesa do Consumidor, por se tratar de diploma mais específico a tutela da relação consumerista.
3. A aplicação da cláusula penal nos moldes do art. 32-A, II, da Lei n. 6.766/79 (percentual sobre o valor total do contrato) que resultar em retenção excessiva, comprometendo a finalidade da norma consumerista, pode ser revista, com fixação de montante que se revela adequado para compensar o vendedor pelas despesas administrativas do negócio desfeito.
4. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior é no sentido de ser indevida a cobrança de taxa de ocupação ou fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado, uma vez que não há efetiva utilização do bem pelo adquirente, o que afasta a alegação de enriquecimento sem causa do comprador ou de empobrecimento do vendedor.
5 . Recurso especial desprovido.
RELATÓRIO
Trata-se de recurso especial interposto por RESIDENCIAL HOSOUME DRACENA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA. (RESIDENCIAL), com fundamento no art. 105, III, alínea a, da CF, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, sob a relatoria do Desembargador J. B. Paula Lima, assim ementado:
COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. DIÁLOGO DAS FONTES. Deve
[trecho intermediário suprimido]
promitente-comprador, pois não há enriquecimento sem causa do adquirente (REsp 2.113.745/SP; AgInt no REsp 2.025.121/SP; AgInt no AREsp 2.368.956/MS).
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IV. DISPOSITIVO
8. Agravo conhecido.
Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, desprovido.
(AREsp n. 2.833.181/GO, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 15/9/2025, DJEN de 18/9/2025 - sem destaque no orginal)
O acórdão recorrido, ao indeferir tal pleito, alinhou-se perfeitamente à orientação jurisprudencial deste Tribunal.
Nessas condições, NEGO PROVIMENTO ao recurso especial.
MAJORO em 5% o valor dos honorários advocatícios anteriormente fixados em favor de MARCIO GODOY, limitados a 20%, nos termos do art. 85, §11, do CPC.
Por oportuno, previno que a interposição de recurso contra este acórdão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar condenação nos termos do art. 1.026, § 2º, do CPC.
É como voto.