ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da T… — REsp REsp 2065985

Ementa oficial

ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 23/09/2025 a 29/09/2025, por unanimidade, dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
EMENTA
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COBRANÇA DE TAXA ASSOCIATIVA. LOTEAMENTO FECHADO. EXISTÊNCIA DE LEGISLAÇÃO MUNICIPAL ANTERIOR À LEI Nº 13.465/2017. INAPLICABILIDADE DOS TEMAS 882 DO STJ E 492 DO STF. MANUTENÇÃO DO ACÓRDÃO ESTADUAL. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO.
1. A jurisprudência do Supremo Tribunal Federal, no Tema 492, afasta a cobrança compulsória de taxas associativas em loteamentos, salvo se houver legislação municipal anterior à Lei nº 13.465/2017 disciplinando a matéria.
2. No caso concreto, restou demonstrada a existência de legislação municipal prévia que atribuiu à associação a responsabilidade pela manutenção do loteamento fechado e a consequente obrigação de rateio entre os proprietários, razão pela qual não se aplicam os Temas 882 do STJ e 492 do STF.
3. A adesão tácita dos recorrentes, pelo pagamento das contribuições durante anos, reforça a obrigatoriedade do custeio, sendo inviável eximir-se da obrigação sem violar a boa-fé objetiva e a vedação ao enriquecimento sem causa.
4. Estando o acórdão estadual em consonância com a jurisprudência dos tribunais superiores, deve ser mantida a decisão que reconheceu a exigibilidade das contribuições.
5. Agravo interno provido.
RELATÓRIO
Trata-se de agravo interno interposto por ASSOCIAÇÃO DOS AMIGOS DO ROYAL PARK (ASSOCIAÇÃO), contra decisão monocrática de minha relatoria que decidiu pelo provimento parcial do recurso especial interposto por CELSO ZANATTO JUNIOR e DENISE MIRANDA TEIXEIRA (CELSO e outra).
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. ARGUMENTAÇÃO GENÉRICA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N.º 284 DO STF, POR ANALOGIA. TAXAS ESTABELECIDAS POR ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. PROPRIETÁRIOS DE TERRENO QUE NÃO SÃO ASSOCIADOS E NÃO ANUÍRAM COM A COBRANÇA. ACÓRDÃO RECORRIDO EM DISSONÂNCIA COM O ENTENDIMENTO DESTA CORTE E DO STF. TEMAS N.ºS 882 DO STJ E 492 DO STF. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, PROVIDO. DECISÃO (e-STJ, fls. 642/646).
Nas razões do recurso, ASSOCIAÇÃO apontou
[trecho intermediário suprimido]
denota inequívoca anuência à forma de custeio desde a aquisição do imóvel, além de reforçar a incidência do princípio da boa-fé objetiva e da vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium).
Não se pode admitir, ademais, que determinados proprietários usufruam dos serviços prestados (segurança, portaria, coleta de lixo, conservação das áreas comuns) sem suportar os encargos respectivos, sob pena de enriquecimento ilícito (art. 884 do Código Civil) e de transferência indevida do ônus aos demais condôminos de fato.
Trata-se, em verdade, de típica hipótese em que, embora não se tenha constituído condomínio edilício formal, o loteamento fechado funciona, na prática, como condomínio especial, em que a cotização obrigatória é pressuposto da própria manutenção da infraestrutura local.
Nessas condições, DOU PROVIMENTO ao agravo interno, para, reconsiderando a decisão agravada, manter incólume o acórdão do TJSP .
É o voto.