ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da T… — REsp REsp 2091170

Ementa oficial

ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 21/10/2025 a 27/10/2025, por unanimidade, dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
EMENTA
RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO CELEBRADO SOB A ÉGIDE DA LEI Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). RESCISÃO POR INICIATIVA DA COMPRADORA. NÃO OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO. FIXAÇÃO DA RETENÇÃO EM PATAMAR INFERIOR A 50%. POSSIBILIDADE. TAXA DE CORRETAGEM. ACÓRDÃO PARCIALMENTE ANULADO.
1. Trata-se de ação de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel, celebrada em março de 2019, cujo desfazimento ocorreu por impossibilidade da promitente-compradora em obter financiamento bancário para quitação do saldo devedor. A sentença de improcedência foi mantida pelo Tribunal de origem.
2. Inexistência de violação dos arts. 141 e 492 do Código de Processo Civil. O órgão julgador não está obrigado a responder a todas as alegações das partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundar a decisão. O acórdão recorrido enfrentou as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, não havendo falar em julgamento citra petita.
3. Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel em regime de incorporação imobiliária, firmados após a vigência da Lei nº 13.786/2018, e estando o empreendimento submetido ao patrimônio de afetação, embora seja válida a cláusula penal que estipula a retenção de até 50% da quantia paga pelo adquirente em caso de rescisão por fato a ele imputável (art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64), é possível a redução desse percentual quando se mostrar manifestamente abusivo, considerando a vulnerabilidade do consumidor, os elementos fáticos do caso e o equilíbrio contratual, à luz do Código de Defesa do Consumidor.
4. O acórdão recorrido, ao validar a retenção no patamar máximo sem analisar a possibilidade de sua redução com base nos elementos fático-probatórios específicos do caso e à luz dos princípios consumeristas, incorreu em desconformidade com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.
5. Ainda que válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem (Tema 938/STJ),
[trecho intermediário suprimido]
de multa.
(AgInt no REsp n. 1.806.095/CE, minha relatoria, Terceira Turma, julgado em 18/11/2019, DJe de 21/11/2019)
Desse modo, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, ao proferir novo acórdão, deverá também observar a orientação adotada pelo STJ no julgamento do REsp n. 1.820.330/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 24/11/2020, DJe de 1º /12/2020, no sentido de que é indevida a retenção dos valores pagos a título de comissão de corretagem, além do percentual que vier a ser fixado na origem como adequado para a retenção no caso concreto, pois isto configuraria enriquecimento ilícito da parte.
Diante do exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso especial para anular o acórdão recorrido nos pontos relativos ao percentual de retenção e a restituição da comissão de corretagem e determinar o retorno dos autos ao Tribunal de origem para novo julgamento de tais pontos, conforme entender de direito.
É como voto.