ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Q… — AREsp AREsp 2102834

Ementa oficial

ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 04/11/2025 a 10/11/2025, por unanimidade, conhecer do recurso e lhe dar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
EMENTA
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. CONSTRUÇÃO A PREÇO DE CUSTO. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RECURSO PROVIDO.
1. A relação jurídica oriunda de contratos de construção sob o regime de administração ou preço de custo não se submete ao CDC, sendo regida pela Lei 4.591/64, conforme jurisprudência consolidada do STJ.
2. A construtora não possui legitimidade passiva para demandas de devolução de valores pagos diretamente ao condomínio em regime de administração, pois a gestão dos recursos e da obra é de responsabilidade do condomínio.
3. A cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade é válida em contratos regidos pela Lei 4.591/64, impedindo a resilição unilateral fora das condições estabelecidas pela legislação específica.
4. A saída do adquirente inadimplente deve ocorrer por meio de leilão extrajudicial, conforme previsto no art. 63 da Lei 4.591/64, com deduções legais e entrega de eventual saldo.
5. A condenação do assistente simples em honorários advocatícios deve ser reavaliada pelo Tribunal de origem, considerando o provimento do recurso principal e a necessidade de novo julgamento da causa principal.
6. Recurso especial das incorporadoras provido para reconhecer a inaplicabilidade do CDC e determinar o retorno dos autos ao Tribunal de origem para reexame da demanda sob a égide da Lei 4.591/64. Recurso especial do condomínio prejudicado.
RELATÓRIO
Trata-se de agravos contra decisões que inadmitiram recursos especiais interpostos contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, assim ementado (e-STJ, fls. 1690-1691):
"APELAÇÕES CÍVEIS E RECURSO ADESIVO. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA ADQUIRIDA NA PLANTA. EMPREENDIMENTO EM REGIME DE PREÇO FECHADO. INCIDÊNCIA DO CDC. DESFAZIMENTO VOLUNTÁRIO DO CONTRATO PELO PROMITENTE-COMPRADOR. REVELIA DECRETADA. NULIDADE DA CLÁUSULA DE IRRETRATABILIDADE. INEXISTÊNCIA DE LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO DE TODOS OS CONDÔMINOS. DIREITO À RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO ENTRE 10% E 25%, CONFORME
[trecho intermediário suprimido]
& RESIDENCES, que versa sobre a condenação do assistente simples em honorários e dissídio jurisprudencial, fica prejudicado. As questões relativas aos ônus sucumbenciais deverão ser reavaliadas pelo Tribunal de origem após o novo julgamento da causa principal.
III - Dispositivo.
Ante o exposto, dou provimento ao agravo em recurso especial interposto por CONSTRUTORA CALPER LTDA e TC NEXUS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA para reconhecer a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e, via de consequência, a legitimidade passiva da incorporadora, a validade da cláusula de irretratabilidade e a necessidade de leilão extrajudicial para o desligamento do adquirente, determinando o retorno dos autos ao Tribunal de origem para que reexamine a demanda sob a égide da Lei 4.591/64, inclusive no que tange aos consectários legais. Julgo prejudicado o agravo em recurso especial interposto por CONDOMÍNIO NEXUS HOTEL & RESIDENCES.
É como voto.