ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da T… — REsp REsp 2143662

Ementa oficial

ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 18/11/2025 a 24/11/2025, por unanimidade, conhecer do recurso e lhe dar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira, Nancy Andrighi e Humberto Martins votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
EMENTA
RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. LOTE NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO. NÃO CABIMENTO.
1. O Superior Tribunal de Justiça já consolidou o entendimento de que não é devido o pagamento de taxa de ocupação/fruição de imóveis não edificados . Precedentes.
2. Recurso especial provido.
RELATÓRIO
Trata-se de recurso especial interposto por JOSÉ WILMA DOS SANTOS, com fundamento no art. 105, inciso III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, assim ementado:
"Compromisso de compra e venda. Ação de rescisão contratual c.c. restituição de quantias pagas. Sentença de parcial procedência. Irresignação do autor. Contrato resolvido por culpa do adquirente. Multa de 5% sobre o valor atualizado do contrato. Cláusula contratual abusiva. Percentual de retenção readequado a 20% dos valores pagos a título de preço. Taxa de fruição prevista no contrato devida pelo tempo de ocupação do imóvel, independentemente de se tratar de lote sem edificação. Recurso parcialmente provido." (e-STJ fl. 189)
Nas razões do recurso especial (e-STJ fls. 200-220), a parte recorrente alega, além de divergência jurisprudencial, violação dos seguintes dispositivos com as respectivas teses:
(i) art. 51, incisos II e IV, da Lei nº 8.078/1990 - pois o acórdão recorrido teria admitido cláusulas que colocam o consumidor em desvantagem exagerada, inclusive com possibilidade de perda integral dos valores pagos;
(ii) art. 53 da Lei nº 8.078/1990 - porque não é permitida a perda total das prestações pagas em benefício do credor;
(iii) art. 884 do Código Civil - pois haveria enriquecimento sem causa da vendedora com a cobrança de taxa de fruição em lote não edificado e sem prova de uso; e
(iv) art. 413 do Código Civil - porque seria necessária a redução equitativa da penalidade contratual, evitando onerosidade excessiva.
A contraminuta foi apresentada (e-STJ fls. 297-308).
É o relatório.
EMENTA
RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. LOTE NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO. NÃO CABIMENTO.
1.
[trecho intermediário suprimido]
(Súmula n.º 83 do STJ).
4. Não evidenciada a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ser integralmente mantido em seus próprios termos.
5. Agravo interno nã o provido.
(AgInt no REsp n. 2.050.560/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 22/5/2023, DJe de 24/5/2023 - grifou-se)
No mesmo sentido, já decidiu esta Corte em casos análogos envolvendo a mesma empresa de loteamentos: REsp n. 2.073.381, Ministro Raul Araújo, DJe de 26/06/2023; REsp n. 2.108.971, Ministro João Otávio de Noronha, DJe de 16/02/2024; e REsp n. 2.100.673, Ministra Nancy Andrighi, DJe de 20/12/2023, entre outros.
Ante o exposto, dou provimento ao recurso especial para afastar a fixação da taxa de fruição/ocupação do imóvel, mantida a sucumbência fixada na origem.
Sem honorários recursais, tendo em vista o provimento do recurso.
É o voto.