ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Q… — REsp REsp 2204382

Ementa oficial

ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 24/03/2026 a 30/03/2026, por unanimidade, conhecer do recurso e lhe dar provimento, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG), João Otávio de Noronha e Raul Araújo votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DÉBITO CONDOMINIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO.
1. A obrigação propter rem decorrente de despesas condominiais autoriza a penhora do imóvel que deu origem à dívida, ainda que gravado com alienação fiduciária.
2. O credor fiduciário, titular da propriedade resolúvel, pode ser responsabilizado pelo pagamento das cotas condominiais, devendo integrar a execução.
3. Recurso especial a que se dá provimento.
RELATÓRIO
Trata-se de recurso especial interposto, com base nas alíneas "a" e "c" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, por DEZAINY ASSESSORIA DE COBRANÇA S/S LTDA contra acórdão assim ementado (fl. 35):
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. INSURGÊNCIA EM FACE DA DECISÃO QUE INDEFERIU A PENHORA DO IMÓVEL GRAVADO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DESPESAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ART. 1.345, DO CC. IRRELEVÂNCIA. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. IMPOSSIBILIDADE DE PENHORA DA UNIDADE CONDOMINIAL QUE ORIGINOU A DÍVIDA, MAS SOMENTE SOBRE OS DIREITOS QUE O DEVEDOR POSSUI EM RELAÇÃO AO IMÓVEL. ENTENDIMENTO DO STJ E DESTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA. DECISÃO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
Nas razões do recurso especial, a parte recorrente alega, em síntese, que o acórdão recorrido violou os arts. 1.367 e 1.345 do Código Civil e os arts. 17 e 27, § 3º, III, da Lei 9.514/1997.
Sustenta que a alienação fiduciária se equipara a direito real de garantia e não à propriedade plena, apontando violação do art. 1.367 do Código Civil e do art. 17 da Lei 9.514/1997. Afirma que o acórdão reconheceu a titularidade dominial do credor fiduciário, o que, segundo defende, contraria o regime jurídico da propriedade fiduciária.
Defende que, em razão da natureza propter rem das despesas condominiais, é possível a penhora do próprio imóvel que gerou o débito, ainda que gravado com alienação fiduciária, sob pena de afronta ao art. 1.345 do Código Civil. Sustenta que o
[trecho intermediário suprimido]
Sendo a dívida de condomínio de obrigação propter rem e constituindo o próprio imóvel gerador das despesas a garantia de seu pagamento, o proprietário que figura na matrícula do Registro de Imóveis pode ter o bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo. Precedentes. 5. Ressalva de que, não tendo a recorrente sido parte na ação de cobrança, apenas o imóvel gerador da dívida pode ser penhorado, ficando seus demais bens a salvo de constrição nos autos de origem, sendo-lhe, ademais, assegurado o direito de defesa no âmbito do cumprimento de sentença, ou por meio de ajuizamento de ação autônoma. 6. Recurso especial a que se nega provimento. (REsp n. 1.910.280/PR, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 3/4/2025, DJe de 24/4/2025.)
Ante o exposto, dou provimento ao recurso especial para permitir a penhora do imóvel objeto da execução.
É como voto.