DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto por EMPREENDIMENTOS E CONSTRUÇÕES LAGOA LTDA — REsp REsp 2214543

Ementa oficial

DECISÃO
Trata-se de recurso especial interposto por EMPREENDIMENTOS E CONSTRUÇÕES LAGOA LTDA. contra acórdão do TJRS, o qual recebeu a seguinte ementa (fl. 322):
APELAÇÃO CÍVEL. PROPRIEDADE E DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS. AÇÃO INDENIZATÓRIA. PERMUTA DE IMÓVEIS. POSTERIOR COMPRA E VENDA, ENTRE AS MESMAS PARTES. NULIDADE. SIMULAÇÃO. DESCUMPRIMENTO DA PERMUTA. INCIDÊNCIA DA CLÁUSULA PENAL. REPARAÇÃO POR PERDAS E DANOS.
1. NULIDADE DA COMPRA E VENDA ASSINADA APÓS O CONTRATO DE PERMUTA. AS MESMAS PARTES, APÓS A PERMUTA DO LOTE DO AUTOR PELAS UNIDADES AUTÔNOMAS PROMETIDAS PELA RÉ, ASSINARAM COMPRA E VENDA SOBRE O PRIMEIRO IMÓVEL REFERIDO. ANALISANDO A INSTRUÇÃO, SALIENTA-SE A PROXIMIDADE ATÍPICA DE DATAS ENTRE A ASSINATURA DO PRIMEIRO E DO SEGUNDO CONTRATOS, EM JUNHO E JULHO DO MESMO ANO. DEPOIS, O VALOR DECLARADO PELA AQUISIÇÃO TAMBÉM É ABSOLUTAMENTE INCOMPATÍVEL COM O PREÇO AJUSTADO, PELO MESMO EXATO IMÓVEL QUE DEVERIA SER ENTREGUE PELO AUTOR; NA PERMUTA, O LOTE SERIA ADQUIRIDO PELO CORRESPONDENTE A R$ 400.000,00, ENQUANTO NA COMPRA E VENDA FOI AVALIADO EM R$ 50.000,00 (CORRESPONDENTE A 12.5% DA PRIMEIRA QUANTIA). AS CIRCUNSTÂNCIAS DA ASSINATURA DESTE SEGUNDO CONTRATO NÃO FAVORECEM A TESE DEFENDIDA NA CONTESTAÇÃO E NO RECURSO, E A CONSTRUTORA TERIA DE SE DESINCUMBIR DE MODO SATISFATÓRIO DE SEU ÔNUS DE PROVA, COMPROVANDO A VERACIDADE E REGULARIDADE DAS DECLARAÇÕES LÁ CONTIDAS E DAS CLÁUSULAS QUE DISPUSERA, O QUE NÃO FEZ. DESATENDIDO O ART. 373, II, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, É DE SER MANTIDO O RECONHECIMENTO DE SIMULAÇÃO NA ESCRITURA DE COMPRA E VENDA, COM SUA ANULAÇÃO E MANUTENÇÃO DO CONTRATO ANTERIOR DE PERMUTA, PORQUE A AVENÇA NÃO TEVE POR OBJETO UMA TRANSAÇÃO DE DIREITO REAL, MAS ENCERROU QUALQUER OUTRA INTENÇÃO QUE NÃO A ALI DECLARADA, ATRAINDO O ART. 167 DO CÓDIGO CIVIL.
2. INCIDÊNCIA DA MULTA DE 10%. O CONTRATO PREVIA QUE AS DUAS UNIDADES AUTÔNOMAS SERIAM ENTREGUES AO AUTOR ASSIM QUE HOUVESSE O TÉRMINO DA CONSTRUÇÃO, PREVISTO PARA 31.12.2018. OCORRE QUE AS FOTOGRAFIAS JUNTADAS BEM DEMONSTRAM, ACIMA DE QUALQUER DÚVIDA, QUE, EM MARÇO DE 2019, A EDIFICAÇÃO ESTAVA LONGE DE SEU TÉRMINO, E A RÉ/RECORRENTE NÃO DEMONSTROU, AO LONGO DO TRÂMITE DA AÇÃO, O CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO QUE ASSUMIRA. IMPERA A NORMA DO ART. 408 DO CÓDIGO CIVIL, ATRAINDO A INCIDÊNCIA DA CLÁUSULA PENAL. DISPOSIÇÃO CONTRATUAL AMBÍGUA, APLICAÇÃO DO ART. 423 DO CCB.
3. REPARAÇÃO POR PERDAS E DANOS (ALUGUERES). APLICAÇÃO DO ITEM 1.2 DO TEMA 996 JULGADO PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. UTILIZAÇÃO DA AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA TRAZIDA PELO AUTOR, EM DETRIMENTO DAQUELA JUNTADA PELA RÉ,
[trecho intermediário suprimido]
"A jurisprudência firmou-se no sentido de que as matérias de ordem pública, tais como prescrição e decadência, nas instâncias ordinárias, podem ser reconhecidas a qualquer tempo, ainda que alegadas em embargos de declaração, não estando sujeitas a preclusão" (AgRg no AREsp 686.634/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/08/2016, DJe de 09/08/2016).
3. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt no REsp n. 1.856.042/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 27/3/2023, DJe de 31/3/2023.)
Dessa forma, ao contrário do argumento da Corte de origem, cumpre analisar a questão referente à decadência do direito.
Ante o exposto, DOU PROVIMENTO ao recurso especial, a fim de determinar o retorno dos autos ao Tribunal de origem para novo julgamento dos embargos de declaração (fls. 355-357), com o exame da alegação de decadência do direito da parte ora recorrida .
Publique-se e intimem-se.
EMENTA