DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto por SETCORP 213 URBANIZADORA LTDA., fundamentado no ar… — REsp REsp 2218677

Ementa oficial

DECISÃO
Trata-se de recurso especial interposto por SETCORP 213 URBANIZADORA LTDA., fundamentado no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado:
"Compromisso de compra e venda. Demanda de resolução contratual com pedido de restituição dos valores pagos. Resolução por iniciativa unilateral dos adquirentes. Sentença que determinou a retenção de 10% do valor atualizado do contrato. Insurgência dos autores. Contrato posterior à Lei nº 13.786/2018. Cláusula de retenção de 10% do valor atualizado do contrato prevista no instrumento, nos termos do artigo 32-A da Lei nº 6.766/79, alterado pela Lei nº 13.786/18. Abusividade, contudo, verificada, embora dentro dos limites que à ré seria, em tese, lícito reter. Multa que acabaria por corresponder a montante superior ao total desembolsado pelos autores, abrindo ensejo a um efeito equivalente ao do perdimento integral de valores, vedado pelo art. 53 do Código de Defesa do Consumidor. Redução do percentual de retenção em conformidade com a orientação do STJ no sentido da adoção do percentual-padrão de 25% (vinte por cento) a título de retenção permitida à vendedora, como compensação pelas despesas havidas e sanção ao descumprimento contratual. Reforma também quanto à forma de devolução dos valores adiantados pelos compradores, a ser feita de uma só vez. Súmula nº 2 deste TJSP. Sentença reformada para tais fins, mantido o julgamento de procedência parcial da demanda. Apelação das autoras parcialmente provida." (fls. 197/203)
Os embargos de declaração de fls. 209/211 foram rejeitados.
Em suas razões recursais, a parte alega violação aos arts. 32-A da Lei nº 13.786/2018, 413 do Código Civil, e 53 do Código de Defesa do Consumidor, sustentando, em síntese, que:
(a) o acórdão recorrido violou o artigo 32-A da Lei nº 13.786/2018 ao afastar a aplicação integral das penalidades previstas na norma, especialmente no que tange à retenção de 10% do valor atualizado do contrato e à restituição parcelada, contrariando o princípio da especialidade e a prevalência da norma específica sobre o Código de Defesa do Consumidor.
(b) o artigo 413 do Código Civil foi violado ao se reduzir a cláusula penal de forma desproporcional, sem considerar os critérios objetivos estabelecidos pela Lei nº 13.786/2018, que já limita a retenção a 10% do valor atualizado do contrato.
(c) o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor foi indevidamente aplicado, uma vez que a Lei nº 13.786/2018, por ser norma especial e posterior, deveria
[trecho intermediário suprimido]
do distrato em que se tenha constatado a existência de cláusula que preveja a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor".
Dispositivos relevantes citados: Lei n. 6.766/1979, art. 32-A, II;
CDC, art. 51, IV. Jurisprudência relevante citada: STJ: AgInt no AREsp n. 2.270.033/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 23/10/2023; AgInt no REsp n. 2.087.385/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 13/5/2024.
(AgInt no REsp n. 2.177.163/SP, relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Quarta Turma, julgado em 19/5/2025, DJEN de 22/5/2025.)
Observa-se, portanto, que o acórdão recorrido está em consonância com o entendimento jurisprudencial desta Corte Superior. Logo, a manutenção do referido acórdão, no ponto objeto do recurso, é medida que se impõe, mormente ante a incidência da Súmula 83/STJ.
Diante do exposto, nego provimento ao recurso especial.
Publique-se.
EMENTA