ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Q… — REsp REsp 2226941

Ementa oficial

ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 24/03/2026 a 30/03/2026, por unanimidade, dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL EM COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. APLICAÇÃO DO TEMA N. 1.095 DO STJ E DA LEI N. 9.514/1997 AINDA QUE VENDEDOR E CREDOR FIDUCIÁRIO SEJAM O MESMO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso especial interposto contra acórdão que reformou a sentença para resolver o contrato e fixar a devolução de 75% dos valores pagos, com correção e juros, aplicando o CDC e afastando a Lei n. 9.514/1997.
2. A controvérsia trata de ação de rescisão contratual de compromisso de compra e venda de lote urbano com cláusula de alienação fiduciária, buscando a resolução do contrato e a restituição entre 90% e 75% dos valores pagos.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedente o pedido, aplicou a Lei n. 9.514/1997 e indicou venda extrajudicial após a consolidação da propriedade em favor do credor, com condenação em custas e honorários.
4. A Corte de origem reformou a sentença, afastou a Lei n. 9.514/1997 por desvirtuamento da alienação fiduciária, aplicou o CDC, declarou resolvido o contrato e fixou devolução de 75% dos valores pagos, com retenção de 25%, correção e juros, admitindo compensações e invertendo a sucumbência.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. A questão em discussão consiste em saber se houve violação do art. 927, III, do CPC pela não aplicação do Tema n. 1.095 do STJ, sustentando o recorrente que a tese repetitiva incide mesmo quando há identidade entre vendedor e credor fiduciário.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Ocorreu a ofensa ao art. 927, III, do CPC, porque o acórdão recorrido deixou de observar a tese firmada no Tema n. 1.095 do STJ, aplicável mesmo quando vendedor e credor fiduciário são o mesmo, impondo o regime dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso especial provido.
Tese de julgamento: "1. Aplica-se o Tema n. 1.095/STJ aos contratos de compra e venda com alienação fiduciária, mesmo quando há identidade entre vendedor e credor fiduciário, incidindo o regime dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997
[trecho intermediário suprimido]
garantia fiduciária, inexistindo cláusulas abusivas no contrato.
6. A tese de aplicação incorreta do Tema 1.095/STJ não procede, pois o entendimento firmado em repetitivo abrange, de modo expresso, os contratos firmados fora do Sistema Financeiro Imobiliário, independentemente de eventual identidade entre vendedor e credor fiduciário.
7. A divergência jurisprudencial alegada não foi demonstrada nos moldes legais e regimentais, ausente o necessário cotejo analítico e a similitude fática entre os julgados, além de o acórdão recorrido estar em plena consonância com a jurisprudência dominante desta Corte Superior.
8. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, não provido. (REsp n. 2.198.995/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 3/11/2025, DJEN de 6/11/2025.)
III- Conclusão
Ante o exposto, conheço do recurso especial e dou-lhe provimento para determinar a aplicação do Tema n. 1.095 do STJ ao caso.
É o voto.