ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Q… — AREsp AREsp 2239774

Ementa oficial

ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA, por unanimidade, conhecer parcialmente do recurso e, nessa parte, negar-lhe provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Raul Araújo.
A Sra. Ministra Maria Isabel Gallotti e os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
EMENTA
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. BOA-FÉ OBJETIVA. VIOLAÇÃO. MODIFICAÇÃO DAS PREMISSAS FÁTICAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. INCIDÊNCIA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. NÃO VERIFICADA. ANTERIORIDADE DA MORA DA RECORRENTE. ATESTADA. RECURSO DESPROVIDO.
1. O Tribunal de Justiça concluiu que os promitentes-vendedores deram causa à rescisão contratual: (I) ao omitirem informações relevantes sobre a composição e a situação registral do imóvel; e (II) ao não corrigirem tais impedimentos, violando a cláusula contratual que garantia a inexistência de ônus sobre a propriedade. Modificar a decisão, para declarar que a contraparte sabia da situação jurídica dos bens antes da celebração da promessa de compra e venda, de tal maneira que não há mora no adimplemento da obrigação contratual, atrairia a incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ.
2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da inviabilidade de se acolher a tese de exceção do contrato não cumprido quando a mora de uma das partes antecede a alegada mora da outra parte contratual. Precedentes.
3. A decisão impugnada consignou que os óbices à transferência da propriedade do imóvel faziam-se presentes até o ano de 2019, ou seja, em momento posterior à propositura da ação de rescisão contratual. Entender de forma diversa do acórdão recorrido, para reconhecer que os impedimentos teriam sido afastados antes da propositura da ação, demandaria o revolvimento fático-probatório dos autos, o que encontra óbice na Súmula 7 do STJ.
4. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, desprovido.
RELATÓRIO
Trata-se de recurso especial de CARLOS ROBERTO ALVES FILHO e OUTRA, interposto com fulcro na alínea "a" do permissivo constitucional, contra decisão do eg. Tribunal de Justiça do Estado do Tocantins, prolatada em acórdão com a seguinte ementa (e-STJ, fl. 775):
"1. APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL URBANO. EMBARAÇO. IREGULARIDADE DE ORDEM CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE PAGAMENTO. ARGUIÇÃO DE NULIDADES PROCESSUAIS. PRELIMINARES
[trecho intermediário suprimido]
portanto, após o presente ajuizamento, elementos que infirmam a tese que pretende indiretamente imputar aos embargados (autores do pedido de rescisão contratual) a desistência do negócio jurídico, por mera liberalidade" (e-STJ, fls. 1000-1001) - g.n.
Consigna-se que a obtenção de escritura pública de compra e venda não tem a eficácia de transmitir a propriedade do imóvel, efeito esse que somente é obtido com o seu devido registro no cartório imobiliário competente, que dependerá do atendimento aos requisitos legais.
Nesses moldes, comprovado que o gravame somente foi baixa do no ano de 2019, após o presente ajuizamento, a tese, portanto, atrai a incidência da Súmula 7/STJ e, assim, não pode ser conhecida.
4. Dispositivo.
Por todo exposto, conheço em parte do recurso especial e, nessa extensão, nego-lhe provimento.
Majoro os honorários sucumbenciais, de 17% para 19% do valor da condenação. Inteligência do § 11 do art. 85 do CPC.
É o voto.