ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da T… — REsp REsp 2240606

Ementa oficial

ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 03/12/2025 a 09/12/2025, por unanimidade, conhecer parcialmente do recurso, mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Moura Ribeiro.
Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
Não participou do julgamento a Sra. Ministra Nancy Andrighi.
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. VIOLAÇÃO A VARIADOS DISPOSITIVOS LEGAIS DO NOVO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, DO CÓDIGO CIVIL, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E DAS LEIS 4.591/64 E 7.102/83. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DAS CORRESPONDENTES RAZÕES. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 284 DO STF. AFRONTA DO ART. 489 DO NCPC. PRETENSÃO DE REJULGAMENTO DA QUESTÃO DE FUNDO. INVIABILIDADE. HIGIDEZ DO ARESTO RECORRIDO. TAXA DE RATEIO DAS DESPESAS DO LOTEAMENTO. MORADOR QUE ANUIU À EXIGÊNCIA MEDIANTE INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E, NESTA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.
1. A ausência de indicação de razões de forma suficiente e concreta da afronta a diversos dispositivos legais do NCPC, do Código Civil, do CDC, da Lei 4.591/64 e da Lei 7.102/83, com a parte se limitando a manifestar sua irresignação, atrai a incidência da Súmula n. 284 do STF.
2. As razões recursais de alegada omissão pelo TJSP não encontram respaldo no teor do aresto recorrido, que fundamentou de modo coerente e integral a respeito da controvérsia, revelando-se hígido o decisum.
Ademais, tem-se que o recorrente almeja o rejulgamento da questão de fundo por intermédio da indicação do citado vício, pretensão inviável nos limites da violação do art. 489 do NCPC.
3. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp n. 1.439.163/SP e do REsp n. 1.280.871/SP (Tema n. 882), processados sob o rito dos recursos repetitivos, sedimentou o entendimento de que, em regra, as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados, ficando ressalvadas as hipóteses em que houver anuência ao encargo.
A jurisprudência desta Corte orienta, contudo, que a manifestação de vontade de anuir ao encargo pode se perfectibilizar mediante contrato, por meio de adesão do proprietário aos termos constitutivos da associação de moradores, por intermédio de previsão na escritura pública de compra e venda do lote ou, ainda, do depósito
[trecho intermediário suprimido]
obrigar-se nos temos da declaração externada, portanto sendo causa eficiente da obrigação.
Ademais, no caso inequivocamente se está diante de obrigação "propter rem", também chamada de obrigação de causa real, pelo que o dever jurídico obrigacional está vinculado, em essência, pela titularidade em relação à coisa, ou seja, a causa da obrigação é a coisa e não a pessoa.
E, também nesse aspecto, nenhum reparo merece o v. acórdão recorrido, cuja conclusão está em consonância com a jurisprudência desta Corte, que, nos termos dos julgados indicados, já validou a possibilidade de existência de previsão contratual vinculando os adquirentes de lote ao pagamento das taxas de manutenção do loteamento.
Nessas condições, CONHEÇO EM PARTE do recurso especial e, nesta extensão, NEGO-LHE PROVIMENTO.
MAJORO em 5% o valor dos honorários advocatícios anteriormente fixados em desfavor de MARIO, limitados a 20%, nos termos do art. 85, § 11, do NCPC.
É o voto.