ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Q… — REsp REsp 2261822

Ementa oficial

ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 28/04/2026 a 04/05/2026, por unanimidade, dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
EMENTA
CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SOB REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CONTRATO FIRMADO SOB A ÉGIDE DA LEI 13.786/2018. VALIDADE DA CLÁUSULA DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. INVIABILIDADE DE REDUÇÃO EQUITATIVA PELO JUDICIÁRIO. PREVALÊNCIA DA LEI ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
1. "Nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis celebrados sob o regime do patrimônio de afetação, na forma da Lei nº 13.786/2018, é válida a cláusula de retenção de até 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos quando houver a desistência do negócio pelo adquirente, desde que haja previsão expressa no contrato" (AREsp 2.598.615/SP, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado em 27/10/2025, DJEN de 30/10/2025).
2. "Não cabe a redução equitativa da penalidade pelo Judiciário (art. 413 do CC), pois o patamar legal de 50% já considera o risco assumido pelo incorporador e a finalidade do regime de afetação, devendo prevalecer a legislação especial (Lei do Distrato) sobre a regra geral" (REsp 2.187.600/SP, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 9/2/2026, DJEN de 13/2/2026).
3. Recurso especial provido, a fim de considerar válida a cláusula de retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos em contrato de incorporação imobiliária submetido ao regime de patrimônio de afetação.
RELATÓRIO
Trata-se de recurso especial interposto por CONSTRUTORA SOUSA ARAÚJO LTDA, com fundamento no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, contra acórdão do eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ-SP), assim ementado:
APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. INCONFORMISMO DA RÉ. Contrato firmado sob a vigência da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato). Cláusula contratual que previa retenção de 50% dos valores pagos. Percentual que deve ser analisado à luz dos princípios da razoabilidade, proporcionalidade e boa-fé, bem como da jurisprudência consolidada do STJ. Fixação
[trecho intermediário suprimido]
cotejo analítico entre os paradigmas e o acórdão recorrido e sem a demonstração da identidade ou similitude fática entre eles nos moldes do RISTJ, impede o conhecimento do recurso especial pela alínea c do permissivo constitucional.
5. A falta de prequestionamento impede a análise do dissenso jurisprudencial, porquanto inviável a comprovação da similitude das circunstâncias fáticas e do direito aplicado.
6 . Agravo interno desprovido.
(AgInt no REsp n. 2.041.495/RN, relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Quarta Turma, julgado em 18/12/2023, DJe de 20/12/2023.)
Ante o exposto, dou provimento ao recurso especial, a fim de considerar válida a cláusula de retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos por ocasião de contrato de incorporação imobiliária submetido ao regime de patrimônio de afetação.
Redimensiono os honorários advocatícios, majorando-os em 10% sobre o valor fixado pelo Juízo de primeiro grau.
É como voto.