DECISÃO Examina-se recurso especial interposto por GATRUN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, fundament… — REsp REsp 2262238

Ementa oficial

DECISÃO
Examina-se recurso especial interposto por GATRUN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, fundamentado nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional..
Recurso especial interposto em: 29/8/2025.
Concluso ao gabinete em: 16/3/2026.
Ação: de rescisão contratual c/c devolução de valores pagos, ajuizada por MARCELO CAMARGO GOMES e ANA CAROLINA BASILIO, em face de GATRUN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, em virtude de contrato de compra e venda de imóvel firmado entre as partes.
Sentença: julgou parcialmente procedentes os pedidos, para: i) declarar resolvido o contrato; ii) condenar a requerida a restituir 75% (setenta e cinco por cento) das quantias efetivamente pagas, excluída a comissão de corretagem.
Acórdão: negou provimento ao recurso de apelação interposto por GATRUN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, nos termos da seguinte ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. Desistência dos compradores. Art. 53 do CDC c.c. Súm. 543. Ajuste posterior à Lei nº 13.786/18, com regular instituição de patrimônio de afetação. Retenção fixada em 25% dos valores pagos. Razoabilidade. Hipótese em que o contrato previu retenção de 50% das quantias pagas em caso de inadimplemento do comprador, mas nada se pactuou em caso de desistência. À míngua de perfeita identidade do tipo permissivo não é possível se aplicar a sanção pelo teto abstrata e legalmente previsto. De todo modo, é possível a adoção de critério simétrico àquele usado pelo STJ para vínculos antigos no intuito de reduzir a cláusula penal, como qualquer outra, a patamares não abusivos. Incidência dos arts. 413 do CC e 67- A, II, da Lei nº 4.591/64. É impossível admitir um direito adquirido ao abuso. A multa/retenção de 50% sempre foi, e continuará sendo, abusiva. Precedentes específicos da Corte e desta Câmara. Juros de mora do trânsito em julgado. Tema 1002 do STJ. Matéria de ordem pública. Termo inicial alterado. Precedentes do STJ. Recurso desprovido, com observação. (e-STJ fl. 384)
Embargos de Declaração: opostos por MARCELO CAMARGO GOMES e ANA CAROLINA BASILIO, foram rejeitados. Opostos por GATRUN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, foram rejeitados.
Recurso especial: alega violação do art. 67-A, § 5º, da Lei 13.786/2018, bem como dissídio jurisprudencial. Afirma que a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, em incorporação submetida ao patrimônio de afetação, é permitida por lei e não é abusiva.
RELATADO O PROCESSO, DECIDE-SE.
- Da prevalência do CDC sobre a Lei do Distrato e do percentual máximo de 25% de retenção dos valores pagos
No julgamento dos REsp 2.106.548/SP,
[trecho intermediário suprimido]
DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE NORMAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS.
1. Ação de rescisão contratual c/c devolução de valores pagos, em virtude de contrato de compra e venda de imóvel firmado entre as partes.
2. A Terceira Turma do STJ definiu que o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato, considerando que o CDC se aplica quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo.
3. Desse modo, restou decidido que os descontos previstos na Lei do Distrato podem ser efetuados como regra geral, mas, "quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição", em observância à interpretação conferida aos arts. 51, IV, e 53 do CDC por esta Corte (REsp 2.106.548/SP, Terceira Turma, DJEN 19/9/2025).
4. Recurso especial conhecido e não provido.