DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto em face de acórdão assim ementado (fl — REsp REsp 2266615

Ementa oficial

DECISÃO
Trata-se de recurso especial interposto em face de acórdão assim ementado (fl. 203):
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - Resolução contratual e devolução de quantias pagas - Sentença de parcial procedência, que declarou rescindido o contrato firmado entre as partes e reconheceu o direito da autora/adquirente de reaver 80% do valor pago, com retenção de 20% pela ré/alienante - Sentença que ainda condenou a autora ao pagamento de tributos e despesas condominiais, e despesas como água e luz pelo tempo de posse - Insurgência de ambas as partes - Hipótese em que o contrato foi pactuado após a Lei nº 13.786/2018, que incluiu o artigo 32-A na Lei nº 6.766/1979, e que é aplicável ao caso vertente - Retenção de 25% sobre os valores pagos, que se mostra mais adequada ao caso concreto e em consonância com os parâmetros deste E. Tribunal de Justiça, sendo caso de acolher parcialmente o pedido da ré - Aplicação da cláusula penal de 10% sobre o valor do contrato que, apesar de ser lícita, importaria em onerosidade excessiva, pois o valor da multa ultrapassa a integralidade dos valores comprovadamente pagos, em prejuízo dos consumidores - Taxa de fruição indevida - Hipótese de desfazimento de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado por interesse exclusivo da adquirente - Indevida a condenação da consumidora ao pagamento de taxa de ocupação/fruição - Despesas condominiais e tributárias que são de natureza propter rem e devem ser custeadas pelo comprador enquanto esteve na posse do bem Recurso da ré parcialmente provido Recurso da autora desprovido.
Em suas razões de recurso especial, a parte alega que o acórdão recorrido violou o art. 32-A da Lei 13.786/2018, pois a resolução contratual enseja o direito da parte de reter a cláusula penal no importe de 10% (dez) sobre o valor do contrato atualizado, deduzindo-se eventuais encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso, débitos de IPTU e taxa de fruição, conforme a lei e o contrato celebrado entre as partes.
Contrarrazões às fls. 279-294, por meio das quais a parte agravada alega: incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ, violação ao princípio da dialeticidade, inaplicabilidade das disposições da Lei 13.786/18 diante da sua incompatibilidade com o regime protetivo do CDC, abusividade da cláusula penal e impossibilidade de retenção sobre o valor total do contrato.
Assim delimitada a controvérsia, passo a decidir.
O recurso merece prosperar.
Da análise do acórdão recorrido, nota-se que o Tribunal de origem entendeu que, embora a Lei 13.786/2018 fosse aplicável ao caso por se tratar de
[trecho intermediário suprimido]
relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 1/12/2025, DJEN de 4/12/2025.)
Na hipótese dos autos, verifica-se que o acórdão recorrido decidiu em desconformidade com a orientação deste STJ, de modo que, no caso, deve ser permitida a retenção de 10% do valor do contrato, além de ser devida a taxa de fruição, nos moldes da Lei 13.786/2018, tanto porque o contrato assim prevê quanto porque a lei autoriza esse tipo de previsão, não cabendo ao Judiciário afastar as penalidades legais e contratuais aplicáveis na hipótese.
Convém mencionar que se nada há a ser restituído ao adquirente é porque ele pagou quantia muito pequena, que não é capaz de quitar sequer a cláusula penal estabelecida contratualmente dentro dos limites da lei.
Em face do exposto, dou provimento ao recurso especial para determinar a retenção, pela recorrente, nos percentuais e termos previstos no contrato e na legislação vigente.
Intimem-se.
EMENTA