DECISÃO Examina-se recurso especial interposto por EMAIS URBANISMO PENAPOLIS 153 SPE LTDA, fundamentad… — REsp REsp 2267002

Ementa oficial

DECISÃO
Examina-se recurso especial interposto por EMAIS URBANISMO PENAPOLIS 153 SPE LTDA, fundamentado nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional..
Recurso especial interposto em: 12/9/2025
Concluso ao gabinete em: 22/4/2026
Ação: rescisão contratual, ajuizada por LUIS FELIPE NUNES PEREIRA, em face de EMAIS URBANISMO PENÁPOLIS 153 SPE LTDA, na qual requer a rescisão do contrato e a devolução de valores pagos. (e-STJ fls. 1-11)
Sentença: julgou parcialmente procedentes os pedidos, para: i) decretar a rescisão do contrato; ii) condenar a requerida a restituir 80% do valor de R$ 20.940,99 (vinte mil, novecentos e quarenta reais e noventa e nove centavos) em parcela única, deduzidos débitos de IPTU; iii) determinar que a requerida se abstenha de incluir o nome do autor em cadastros de inadimplentes; iv) confirmar a tutela para suspender a exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas. (e-STJ fls. 168 -175)
Acórdão: negou provimento ao recurso de apelação interposto por EMAIS URBANISMO PENÁPOLIS 153 SPE LTDA, nos termos da seguinte ementa:
APELAÇÃO. COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL. Desistência do comprador. Abusividade de cláusula de retenção do quadro resumo. Utilização da técnica do "diálogo das fontes" para harmonizar a aplicação concomitante de dois diplomas legais ao mesmo negócio jurídico; no caso, a norma específica que regula a resolução do contrato Lei 13.786,18 e o Código de Defesa do Consumidor. Considerando que as disposições contratuais encontram limitações na cláusula geral da função social do contrato, além do preço do imóvel e a quantia paga pelo comprador, afigura-se razoável a retenção, pela vendedora, de 20% dos valores pagos pelos adquirentes, porcentagem que compensa razoavelmente os prejuízos decorrentes da resolução do contrato e está de acordo com a jurisprudência. O Magistrado deve estar atento à tais institutos sem descurar da realidade dos autos e da conjuntura na qual o contrato é celebrado e executado. No que diz respeito à comissão de corretagem, o contrato estabelece que o custo vinculado à assessoria técnico-imobiliária (comissão de corretagem) foi assumido integralmente pela vendedora. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. (e-STJ fl. 256)
Recurso especial: alega violação dos arts. 187, 188, I, e 944 do CC, 1.022, 927, III, e 1.040 do CPC, e 32-A da Lei 6.766/1979, bem como dissídio jurisprudencial.
Afirma que deve ser aplicada, de forma vinculante, a disciplina da Lei 13.786/2018 quanto à retenção de 10% sobre o valor do contrato, à devolução parcelada e aos descontos previstos. Aduz que é indevida
[trecho intermediário suprimido]
da negativa de prestação jurisdicional exige a prévia oposição dos embargos de declaração, de forma a compelir a Corte de origem a sanar os vícios, esgotando a instância ordinária.
3. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados impede o conhecimento do recurso especial.
4. O Superior Tribunal de Justiça firmou jurisprudência no sentido de que é possível a redução do percentual de retenção, previsto em cláusula penal ajustada dentro dos limites legais, nos casos em que se mostrar manifestamente abusivo, ainda que se trate de contrato firmado após a edição da Lei nº 13.786/2018.
5. O reexame de fatos e provas e a interpretação de cláusulas contratuais em recurso especial é inadmissível.
6. A incidência da Súmula 7 desta Corte, acerca do tema que se supõe divergente, também impede o conhecimento da insurgência veiculada pela alínea "c" do permissivo constitucional.
7. Recurso especial não conhecido.