DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto em face de acórdão assim ementado (fls — REsp REsp 2275450

Ementa oficial

DECISÃO
Trata-se de recurso especial interposto em face de acórdão assim ementado (fls. 891-892):
APELAÇÃO - AÇÃO DESCONSTITUTIVA E CONDENATÓRIA - RECURSO DO RÉU - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - LEI DO DISTRATO - PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO - CLÁUSULA PENAL DE 50% - INAPLICABILIDADE APÓS A ENTREGA DA OBRA - INTERPRETAÇÃO TELEOLÓGICA - PRECEDENTES DESTE E. TJSP - MANUTENÇÃO DA R. SENTENÇA - RECURSO NÃO PROVIDO
1 - A aplicação da cláusula penal majorada de até 50% dos valores pagos, prevista no art. 67-A, § 5º, da Lei Federal n. 4.591/64, exige uma interpretação teleológica. A finalidade da norma é resguardar a viabilidade econômico-financeira de empreendimento submetido ao patrimônio de afetação, protegendo a coletividade de adquirentes durante a fase de construção do imóvel.
2 - Esgotada a finalidade protetiva da norma com a conclusão e entrega do empreendimento, a retenção no patamar de 50% se torna inaplicável, ainda que formalmente instituído o patrimônio de afetação. A sua incidência, em tal cenário, configuraria penalidade excessivamente onerosa e desproporcional ao consumidor, em ofensa ao diálogo das fontes com o Código de Defesa do Consumidor. Precedentes deste E. TJSP rechaçando a multa de 50% neste caso específico de obras concluídas.
RECURSO NÃO PROVIDO.
Em suas razões de recurso especial, a parte agravante alega que o acórdão violou o art. 67-A, § 5º, da Lei 13.786/2018, pois faria jus à retenção de 50% dos valores pagos, por se tratar de regime de afetação e em razão de estar expressamente previsto em contrato a possibilidade de retenção do referido percentual.
Aponta, ainda, dissídio jurisprudencial.
Contrarrazões às fls. 262-267, por meio das quais a agravada sustenta a incidência das Súmulas 7 e 83 do STJ, ausência de cotejo analítico e de violações a dispositivos de lei federal indicados.
Assim delimitada a controvérsia, passo a decidir.
Da análise do acórdão recorrido, verifica-se que o Tribunal de origem entendeu que seria razoável a retenção de 25% dos valores pagos, em que pese ter consignado expressamente a celebração de contrato de compra e venda após a Lei 13.786/2018 com previsão de retenção de 50% dos valores pagos para a hipótese de resolução por iniciativa do comprador. Segundo o acórdão recorrido, com o término do empreendimento, não haveria mais patrimônio a ser protegido e apto a justificar a imposição da multa contratual.
A propósito, trechos do acórdão recorrido (fl. 209-211):
Trata-se de ação desconstitutiva e condenatória fundamentada em promessa de compra e venda de imóvel firmada sob a regência da Lei Federal
[trecho intermediário suprimido]
ou mesmo o seu regime, como dispõe a jurisprudência do STJ, sendo necessária a comprovação da quitação integral do débito perante a instituição financiadora para resguardar a segurança dos adquirentes.
Desse modo, não deve prosperar o fundamento adotado pelo acórdão recorrido, que afasta o regime de afetação apenas em razão da conclusão das obras. Ausente a prova do preenchimento cumulativo dos requisitos do art. 31-E da Lei 4.591/1964, deve preponderar a força obrigatória dos contratos e o princípio da especificidade legal.
É necessário, portanto, reformar o entendimento exarado no acórdão estadual para restabelecer a eficácia da cláusula contratual e autorizar a retenção no patamar de 50% dos valores pagos, nos estritos termos do art. 67-A, § 5º, da Lei 13.786/2018.
Em face do exposto, dou provimento ao recurso especial para determinar a retenção no patamar de 50% dos valores pagos, nos termos legais e do contrato.
Intimem-se.
EMENTA