ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Q… — AREsp AREsp 2470171

Ementa oficial

ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 04/11/2025 a 10/11/2025, por unanimidade, conhecer do recurso e lhe dar parcial provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
EMENTA
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CORREÇÃO MONETÁRIA E CLÁUSULA PENAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Não houve negativa de prestação jurisdicional, pois o Tribunal de origem enfrentou as questões centrais da lide, expondo os fundamentos que embasaram sua decisão, ainda que contrários aos interesses da parte recorrente.
2. A substituição do índice contratual (INCC) pelo IGP-M viola o art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, que determina a aplicação do índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, bem como os princípios da liberdade contratual e da força obrigatória dos contratos previstos nos arts. 421 e 421-A do Código Civil.
3. A redução da cláusula penal de 50% para 25% desconsidera a especialidade do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, que autoriza a retenção de até 50% em incorporações submetidas ao regime de patrimônio de afetação, sendo desnecessária a comprovação de prejuízo para a aplicação da penalidade contratual.
4. Resultado do Julgamento: Recurso parcialmente provido.
RELATÓRIO
Trata-se de agravo em recurso especial interposto por MELNICK EVEN CASTANHEIRA EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA contra decisão que inadmitiu seu recurso especi al, fundamentado no art. 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, assim ementado (e-STJ, fls. 543-544):
"APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL VENDIDO NA PLANTA. FRAÇÃO IDEAL DE UNIDADE HOTELEIRA (SUÍTE). AQUISIÇÃO PARA INVESTIMENTO. NAO INCIDÊNCIA DO CDC, NO CASO. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS CAPAZES DE AUTORIZAR A MITIGAÇÃO DA TEORIA FINALISTA. PRECEDENTE. RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR INADIMPLÊNCIA DOS PROMITENTES COMPRADORES. AFASTAMENTO DA TESE DE IRRETRATABILIDADE DO CONTRATO. CABIMENTO DA REDUÇÃO DA MULTA. CORREÇÃO MONETÁRIA DA CONDENAÇÃO PELO IGP-M. JUROS DE MORA DESDE O TRÂNSITO EM JULGADO. DERAM PARCIAL PROVIMENTO AOS APELOS."
Os embargos de declaração opostos pela ré foram parcialmente acolhidos, sem
[trecho intermediário suprimido]
idônea e em desrespeito à norma especial, a cláusula penal validamente pactuada entre as partes. O recurso especial deve ser provido para restabelecer a retenção no percentual de 50% das quantias pagas, conforme previsto no contrato e autorizado pela legislação de regência.
IV. Dispositivo
Ante o exposto, conheço do agravo para dar parcial provimento ao recurso especial, a fim de reformar o acórdão recorrido para:
a) Determinar que a correção monetária sobre os valores a serem restituídos aos promitentes compradores observe o índice contratualmente estabelecido (INCC), conforme a cláusula 9.2 do contrato;
b) Restabelecer a validade da cláusula penal, fixando o percentual de retenção em 50% (cinquenta por cento) sobre as quantias pagas pelos adquirentes, nos termos do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964.
Os ônus sucumbenciais deverão ser redistribuídos pelo juízo de origem, observando-se o resultado do presente julgamento.
É como voto.