ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Q… — AREsp AREsp 2492747
Análise documental baseada na ementa oficial do Superior Tribunal de Justiça, organizada para consulta e compreensão do precedente.
Comentário editorial
Nesta leitura jurisprudencial, a decisão é situada por classe, competência e órgão julgador. O registro corresponde a AREsp, apreciado por Decisão terminativa ou acórdão publicado no Diário da Justiça, sob relatoria de RAUL ARAÚJO. Esses elementos ajudam a avaliar o alcance processual do pronunciamento.
O precedente deve ser confrontado com a moldura fática, a questão jurídica decidida, eventuais requisitos de admissibilidade e a legislação mencionada. Os destaques abaixo funcionam como mapa de leitura da ementa, não como substituto do inteiro teor ou de pesquisa sobre decisões posteriores.
Pontos centrais da ementa
- ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 04/11/2025 a 10/11/2025, por unanimidade, conhecer do recurso mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr.
- Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João Otávio de Noronha votaram com o Sr.
- A promessa de compra e venda de imóvel, celebrada por instrumento particular, é válida e eficaz, conforme os artigos 462 e 1.417 do Código Civil, não sendo exigida a formalização por escritura pública para sua validade.
- O registro do contrato tem como finalidade conferir publicidade ao negócio jurídico e proteger o promitente comprador contra terceiros de boa-fé, mas sua ausência não invalida o contrato.
Resultado indicado
190-191): EMENTA APELAÇÃO - RECURSO DA RÉ - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - NULIDADE POR VÍCIO DE FORMA - DESCABIMENTO - INSTRUMENTO PARTICULAR ADMISSÍVEL - EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO - DESCABIMENTO - FALTA DE PROVAS E DE MÍNIMA INDIVIDUALIZAÇÃO DOS FATOS - VÍCIOS NÃO DEMONSTRADOS - INADIMPLEMENTO EXCLUSIVAMENTE DA RÉ - PERDAS E DANOS - CABIMENTO - TAXA DE OCUPAÇÃO - CABIMENTO - ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA PELA RÉ - CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA - INCIDÊNCIA - REINTEGRAÇÃO DE POSSE - FUNDAMENTO DEMONSTRADO - RESOLUÇÃO DO CONTRATO - RETORNO AO ESTADO ANTERIOR - RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO 1 - É válida promessa de compra e venda de imóvel celebrada por instrumento particular não levada a registro, conforme expressamente autorizado pela legislação (CC, arts.
Tese jurídica registrada
Negando
Tema
10496
Ementa oficial
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 04/11/2025 a 10/11/2025, por unanimidade, conhecer do recurso mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
EMENTA
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INSTRUMENTO PARTICULAR. VALIDADE. RECURSO NÃO PROVIDO.
1. A promessa de compra e venda de imóvel, celebrada por instrumento particular, é válida e eficaz, conforme os artigos 462 e 1.417 do Código Civil, não sendo exigida a formalização por escritura pública para sua validade.
2. O registro do contrato tem como finalidade conferir publicidade ao negócio jurídico e proteger o promitente comprador contra terceiros de boa-fé, mas sua ausência não invalida o contrato.
3. A teoria do adimplemento substancial não foi apreciada pelo Tribunal de origem, nem suscitada nos embargos de declaração, o que impede sua análise em recurso especial, em razão da ausência de prequestionamento, nos termos das Súmulas 282 e 356 do STF.
4. Resultado do Julgamento: Recurso especial não provido.
RELATÓRIO
Trata-se de recurso especial interposto por STEPHANIE BARBARA VIRGÍNIO DA CRUZ, com fundamento na alínea "a" do permissivo constitucional, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ-SP), assim ementado (e-STJ, fls. 190-191):
EMENTA APELAÇÃO - RECURSO DA RÉ - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - NULIDADE POR VÍCIO DE FORMA - DESCABIMENTO - INSTRUMENTO PARTICULAR ADMISSÍVEL - EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO - DESCABIMENTO - FALTA DE PROVAS E DE MÍNIMA INDIVIDUALIZAÇÃO DOS FATOS - VÍCIOS NÃO DEMONSTRADOS - INADIMPLEMENTO EXCLUSIVAMENTE DA RÉ - PERDAS E DANOS - CABIMENTO - TAXA DE OCUPAÇÃO - CABIMENTO - ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA PELA RÉ - CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA - INCIDÊNCIA - REINTEGRAÇÃO DE POSSE - FUNDAMENTO DEMONSTRADO - RESOLUÇÃO DO CONTRATO - RETORNO AO ESTADO ANTERIOR - RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO
1 - É válida promessa de compra e venda de imóvel celebrada por instrumento particular não levada a registro, conforme expressamente autorizado pela legislação (CC, arts. 462 e 1.417). Jurisprudência do C. STJ. Possível má-fé por parte da ré, que alega uma invalidade depois de permanecer cinco anos no imóvel.
2 - Inexistindo provas a respeito de vícios redibitórios no imóvel, os quais
[trecho intermediário suprimido]
casos em que o Tribunal de origem resolve a controvérsia na extensão da matéria devolvida.
2. A pretensão do consumidor de ser indenizado pelo prejuízo decorrente da entrega de imóvel com vícios de construção está sujeita ao prazo decenal previsto no artigo 205 do Código Civil.
Súmula 83/STJ.
3. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula n. 7/STJ).
4. Não se admite o recurso especial quando a questão federal nele suscitada não foi enfrentada no acórdão recorrido. Incidem as Súmulas 282 e 356 do Supremo Tribunal Federal (STF).
5.O agravo interno não é o recurso cabível (adequado) para apontar suposta omissão da decisão agravada. Precedentes.
6. Agravo interno a que se nega provimento."
(AgInt no AREsp n. 2.506.495/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 23/6/2025, DJEN de 26/6/2025, g.n.)
Ante o exposto, conheço do agravo para negar provimento ao recurso especial.
É como voto.
Fonte e transparência
Conteúdo documental proveniente do conjunto oficial de dados abertos do STJ. Consulte também a pesquisa de jurisprudência do STJ e o arquivo oficial de origem deste registro.
Aviso: este material tem finalidade informativa e documental. Não constitui parecer jurídico nem garante aplicação do entendimento a outro processo.