ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Q… — AREsp AREsp 2579424

Ementa oficial

ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 04/11/2025 a 10/11/2025, por unanimidade, conhecer do recurso mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
EMENTA
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. CLÁUSULAS CONFLITANTES. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que declarou a nulidade de leilão extrajudicial realizado em contrato de compra e venda de imóvel, em razão de cláusulas conflitantes no contrato, aplicando-se a mais favorável ao consumidor.
2. O acórdão recorrido entendeu que o leilão extrajudicial não era aplicável ao caso, considerando que a cláusula contratual que previa o leilão era conflitante com outra cláusula que dispunha sobre a resolução do contrato com restituição de valores pagos, após retenção de 50%, sendo esta última mais favorável ao consumidor.
II. Questão em discussão
3. A questão em discussão consiste em saber se o leilão extrajudicial previsto no contrato de compra e venda de imóvel é válido, considerando a existência de cláusulas conflitantes e a aplicação do art. 63 da Lei nº 4.591/1964.
III. Razões de decidir
4. É certo que os precedentes desta Corte Superior sobre a matéria são no sentido de que a execução instituída pela Lei n. 4.591/1964 possibilitou a realização de leilão extrajudicial. Uma condição, contudo, se apresenta inafastável: deve a opção pela utilização do leilão extrajudicial constar sempre, previamente, do contrato estabelecido entre as partes envolvidas na incorporação.
5. O acórdão recorrido entendeu que o leilão extrajudicial não era aplicável ao caso, considerando que a cláusula contratual que previa o leilão era conflitante com outra cláusula que dispunha sobre a resolução do contrato com restituição de valores pagos, após retenção de 50%, sendo esta última mais favorável ao consumidor.
6. A revisão do entendimento adotado pela Corte de origem demandaria o reexame de cláusulas contratuais e do suporte fático-probatório, o que é vedado em sede de recurso especial, conforme as Súmulas 5 e 7 do STJ.
IV. Dispositivo
7. Resultado do Julgamento: Recurso especial não provido.
RELATÓRIO
Trata-se de recurso especial interposto
[trecho intermediário suprimido]
incorporadora, em razão do inadimplemento do comprador, com restituição de quantias pagas, após desconto de 50% por retenção.
Adotou, então, a Corte de origem, na exegese contratual, a interpretação mais favorável ao consumidor, resolvendo-se o conflito de cláusulas com o afastamento da previsão do leilão extrajudicial em benefício da cláusula conflitante inversa e mais favorável ao consumidor.
Nesse contexto, a modificação de tal entendimento, nos termos em que pleiteado pela parte recorrente, demandaria o revolvimento de suporte fático-probatório dos autos, e interpretação das cláusulas contratuais, procedimentos inadmissíveis no âmbito do recurso especial, por força das Súmulas 5 e 7/STJ.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso especial.
Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil de 2015, majoro os honorários advocatícios devidos à parte recorrida de 15% (quinze por cento) para 16% (dezesseis por cento).
É como voto.