ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da T… — AREsp AREsp 2613104

Ementa oficial

ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 07/10/2025 a 13/10/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ORDINÁRIA. DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE HIPOTECA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMÓVEL COMERCIAL. VIOLAÇÃO DO ART. 1.420 DO CÓDIGO CIVIL. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 308/STJ. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E 356/STF. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.
1. Trata-se de agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial em ação ordinária visando à declaração de nulidade de hipoteca incidente sobre imóveis comerciais, adjudicação compulsória e condenação ao pagamento de IPTU e taxas condominiais. A sentença de primeiro grau julgou procedentes os pedidos de nulidade da hipoteca e adjudicação compulsória, mas improcedente o pedido de condenação ao pagamento de IPTU e taxas. O Tribunal Regional Federal da 2ª Região reformou a sentença, julgando improcedentes os pedidos, sob o fundamento de que a Súmula 308/STJ não se aplica a imóveis comerciais.
2. O objetivo recursal é decidir se (i) a hipoteca constituída após a promessa de compra e venda é válida, mesmo sem o registro do compromisso; (ii) a ausência de registro do compromisso de compra e venda retira a proteção do adquirente de boa-fé; (iii) a decisão recorrida violou o art. 1.420 do Código Civil e a Súmula 84 do STJ.
3. A ausência de registro do compromisso de compra e venda inviabiliza sua oponibilidade a terceiros, conforme entendimento consolidado no art. 1.420 do Código Civil e na jurisprudência desta Corte. A Súmula 308/STJ, que protege adquirentes de imóveis contra hipotecas constituídas pela construtora, aplica-se exclusivamente a imóveis residenciais vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação, sendo inaplicável a imóveis comerciais.
4. A análise da validade da hipoteca e da boa-fé da adquirente exige o reexame de matéria fática e contratual, o que é vedado em recurso especial pelas Súmulas 5 e 7 do STJ. Além disso, a ausência de prequestionamento específico sobre a aplicação da Súmula 84 do STJ atrai os óbices das Súmulas 282 e 356 do STF.
5. Agravo conhecido. Recurso
[trecho intermediário suprimido]
de Justiça, pela via extraordinária do recurso especial, não é terceira instância revisora e, portanto, não pode rejulgar a prova, como quer o agravante. As alegações de ofensa à lei federal, no caso, atreladas a essa descabida pretensão, encontram óbice intransponível na Súmula 7/STJ. 3 . Agravo interno improvido.
(AgInt no AREsp: 2.202.903/DF 2022/0279336-4, Relator.: MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Julgamento: 3/4/2023, TERCEIRA TURMA, DJe 10/4/2023 - sem destaques no original)
Nessas condições, CONHEÇO do agravo para NÃO CONHECER do recurso especial.
MAJORO em 5% o valor dos honorários advocatícios anteriormente fixados em favor da CEF, limitados a 20%, nos termos do art. 85, § 11, do NCPC.
É o voto.
Por oportuno, previno que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar condenação às penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4º, ou 1.026, § 2º, ambos do CPC.