ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da T… — AREsp AREsp 2642072

Ementa oficial

ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 16/09/2025 a 22/09/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
EMENTA
I. RECURSO ESPECIAL DE ADRIANO AUGUSTO PREHS E PATRICIA CONTER LARA PREHS (VENDEDORES). AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. PERDA INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR. MANIFESTA EXCESSIVIDADE. REVISÃO JUDICIAL. ARTIGO 413 DO CÓDIGO CIVIL. NORMA DE ORDEM PÚBLICA. PODER-DEVER DO MAGISTRADO. IRRELEVÂNCIA DA CONDIÇÃO PROFISSIONAL DO DEVEDOR (ADVOGADO E REDATOR DA CLÁUSULA). MANUTENÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.
I. 1. O art. 413 do Código Civil atribui ao magistrado o dever - e não mera faculdade - de reduzir equitativamente a cláusula penal quando verificada a sua excessividade ou o cumprimento parcial da obrigação, por se tratar de norma de ordem pública destinada a coibir abusos e restabelecer o equilíbrio contratual.
I.2. A estipulação de cláusula penal compensatória com previsão de perda integral das parcelas pagas em contrato de promessa de compra e venda de imóvel revela-se manifestamente excessiva quando, com a resolução, o promitente vendedor retoma a posse do bem e pode livremente renegociá-lo no mercado, acarretando enriquecimento sem causa.
I.3. A condição profissional do promitente comprador inadimplente, ainda que advogado e redator do contrato, não tem o condão de legitimar cláusula abusiva, sendo a aferição da excessividade objetiva e vinculada à natureza e finalidade do negócio.
I.4. O Tribunal de origem, ao limitar a retenção em 25% dos valores pagos, decidiu em conformidade com a jurisprudência pacífica do STJ, que admite a flutuação entre 10% e 25% como parâmetro razoável para indenizar o promitente vendedor em casos de rescisão por culpa do comprador.
I.5. A revisão do percentual fixado demandaria reexame do conjunto fático-probatório dos autos, providência inviável em recurso especial (Súmula 7/STJ). Ademais, o acórdão recorrido encontra-se em consonância com a orientação consolidada nesta Corte, atraindo a incidência da Súmula
[trecho intermediário suprimido]
por esta Corte.
Ademais, a análise da pretensão de reduzir o percentual de retenção demandaria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, providência vedadas em sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7/STJ.
O dissídio jurisprudencial aventado, que aponta um acórdão do TJSP fixando a retenção em 10%, não se sustenta pela ausência de identidade fática. A aplicação de um percentual mínimo de retenção pressupõe um cenário de resolução contratual sem maiores complicações, onde o imóvel é prontamente devolvido em bom estado, permitindo ao vendedor recolocá-lo no mercado sem maiores perdas. A situação dos autos é manifestamente diversa e mais grave, o que torna o paradigma inadequado para a comparação.
Dessa forma, estando o acórdão recorrido em consonância com o entendimento desta Corte, aplica-se a Súmula 83/STF, no sentido de seu não conhecimento.
Diante do exp osto, NÃO CONHEÇO ambos os recursos especiais.
É o voto.