ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Q… — AREsp AREsp 2665733

Ementa oficial

ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 09/12/2025 a 16/12/2025, por unanimidade, conhecer do recurso mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
EMENTA
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. PENHORA DE UNIDADES AUTÔNOMAS. IMPOSSIBILIDADE DE RETROATIVIDADE DA AVERBAÇÃO. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
1. A averbação do patrimônio de afetação no Registro de Imóveis é um ato constitutivo e não retroage para alcançar atos jurídicos anteriores, conforme o art. 31-B da Lei 4.591/64.
2. A penhora realizada antes da averbação do patrimônio de afetação é válida e eficaz, não sendo possível anulá-la ou afastá-la com fundamento no regime de afetação.
3. O art. 43, VII, da Lei 4.591/64 não é aplicável ao caso, pois trata de liquidação coletiva do patrimônio afetado em contexto de insolvência do incorporador, mediante deliberação assemblear qualificada, e não de penhora judicial individual anterior à averbação da afetação.
4. Por fim, a revisão da conclusão do Tribunal de origem demandaria reexame de fatos e provas, o que é vedado pela Súmula 7 do STJ.
5. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.
RELATÓRIO
Trata-se de agravo em recurso especial interposto por ASSOCIAÇÃO DE ADQUIRENTES DE UNIDADES AUTÔNOMAS NO EMPREENDIMENTO EDIFÍCIO RESIDENCIAL DONNATELLA contra decisão que inadmitiu seu recurso especial, fundamentado no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado:
"Agravo de Instrumento Rescisão de Contrato Cumprimento de sentença - Insurgência contra decisão que manteve penhora sobre os bens arrolados Legitimidade da Agravante, terceira interessada, constituída para dar continuidade e finalizar o empreendimento Patrimônio de afetação se constitui mediante averbação, não podendo retroagir para atingir ato jurídico que lhe anterior Atenção do disposto no artigo 31-B da Lei 4.591/64 Manutenção da penhora Recurso improvido." (e-STJ, fl. 337)
Os embargos de declaração foram rejeitados (fls. 244-246).
Após a anulação do primeiro acórdão dos embargos de declaração pelo Superior Tribunal de Justiça, novos embargos de declaração foram novamente rejeitados (fls.
[trecho intermediário suprimido]
de deliberação assemblear para liquidação do patrimônio afetado, mas de penhora judicial individual, em cumprimento de sentença, regularmente efetivada antes do nascimento jurídico da afetação (23/11/2016).
E como já demonstrado, a afetação é ato constitutivo e não retroage.
Portanto, não é juridicamente possível importar para este caso o regime do art. 43, VII, pensado para a liquidação coletiva do patrimônio afetado, para alcançar e neutralizar constrição judicial individual anterior à averbação da afetação.
Consequentemente, a alegação de que o art. 43, VII, serviria de fundamento para a nulidade da penhora não encontra amparo no texto legal nem na lógica sistemática da Lei da Incorporação.
Ante o exposto, conheço do agravo para negar provimento ao recurso especial.
Deixo de majorar os honorários nos termos do art. 85, § 11, do CPC, tendo em vista que o recurso especial foi interposto nos autos de agravo de instrumento.
É como voto.