ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da T… — AREsp AREsp 2725322

Ementa oficial

ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 23/09/2025 a 29/09/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
EMENTA
DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PERMUTA DE IMÓVEL POR UNIDADES FUTURAS. AUSÊNCIA DE PRAZO PARA CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO. CLÁUSULA POTESTATIVA. INADIMPLEMENTO ABSOLUTO. INÉRCIA PROLONGADA DA INCORPORADORA.
1. Ausente violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC quando o tribunal de origem examina as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte recorrente.
2. Não configura julgamento extra petita ou decisão surpresa a análise da abusividade da ausência de prazo para cumprimento da obrigação quando tal questão constitui fundamento jurídico aplicável à causa de pedir (inadimplemento contratual) e ao fato deduzido como matéria de defesa pela própria recorrente. Incidência do princípio jura novit curia.
3. Caracteriza-se o interesse de agir para a resolução do contrato diante da prolongada inércia da incorporadora em dar início ao empreendimento, situação que, aliada à ausência de prazo contratual, revela inadimplemento e abusividade da condição estabelecida.
4. Limitado pela função social do contrato, pela boa-fé objetiva e pela vedação a cláusulas que sujeitem uma das partes ao arbítrio exclusivo da outra, o princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda) não possui caráter absoluto.
5. Vedada em recurso especial a alteração das conclusões do acórdão recorrido quanto à caracterização do inadimplemento absoluto e à ausência de caso fortuito ou força maior, por demandar reexame do conjunto fático-probatório dos autos. Súmula n. 7 do STJ.
6. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.
RELATÓRIO
Trata-se de agravo interposto por RESIDENCIAL RESERVAS DA MATA SPE LTDA (RESIDENCIAL) contra decisão que inadmitiu recurso especial fundado no art. 105, III, alíneas a e c, da Constituição Federal manejado em face de acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.
Na origem, SENEZA PARTICIPAÇÕES LTDA., RAFAEL PIZOL CATTO, CAMILA MARIA BACCILI FORLEVIZE CATTO, JOSÉ LEOPOLDO BERGAMIN e MARTA ARIADNE MODENEZI (SENEZA e outros)
[trecho intermediário suprimido]
as obras e as vendas já era perceptível antes do início da pandemia, tanto que a notificação enviada pela parte autora é datada de 2019. Dessa forma, não é possível evocar como causa fortuita ou força maior a pandemia que assolou o mundo em 2020. (e-STJ, fl. 709 a 714)
Para rever tal conclusão, seria necessário o reexame de fatos e provas, o que é vedado em sede de recurso especial pela Súmula nº 7 do STJ.
Dessa forma, estando o acórdão recorrido em conformidade com a legislação aplicável e com a orientação desta Corte, e sendo inviável a revisão de suas premissas fáticas, o recurso especial não merece que dele se conheça, o que prejudica a análise do dissídio jurisprudencial.
MAJORO em 5% o valor econômico dos honorários advocatícios sucumbenciais fixados em desfavor de RESIDENCIAL RESERVAS DA MATA SPE LTDA (RESIDENCIAL), na forma do art. 85, § 11, do CPC.
Nessas condições, CONHEÇO do agravo para NÃO CONHECER do recurso especial.
É o voto.