ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da T… — AREsp AREsp 2795369

Ementa oficial

ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 16/09/2025 a 22/09/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). EMPREENDIMENTO COM PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CLÁUSULA PENAL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA.
1. Ação de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel, ajuizada pelo promitente comprador, fundada em impossibilidade financeira de prosseguir com o pagamento das parcelas. Contrato firmado após a vigência da lei nº 13.786/2018.
2. O propósito recursal consiste em definir: (I) a legalidade da cláusula contratual que estabelece a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos pelo adquirente, conforme previsão do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64, para empreendimentos com patrimônio de afetação; e (II) a possibilidade de substituição judicial do índice de correção monetária pactuado (INCC) por outro (IGP-M).
3. Não há falar em violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC/15 quando o tribunal de origem, apesar de contrário aos interesses da parte, aprecia e decide, de maneira clara e fundamentada, as questões relevantes ao julgamento da lide, não estando obrigado a rebater, um a um, todos os argumentos aventados pelas partes.
4. A Lei nº 13.786/2018, ao introduzir o art. 67-A na Lei de Incorporações Imobiliárias, estabeleceu um teto para a cláusula penal em caso de distrato ou rescisão por culpa do adquirente, mas não afastou a possibilidade de controle judicial de abusividade, sobretudo nas relações de consumo.
5. O percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, fixado pelo tribunal de origem, está em consonância com a jurisprudência desta corte, que o considera razoável para compensar o vendedor pelas despesas inerentes ao negócio. A revisão desse entendimento para aplicar o teto legal de 50% (cinquenta por cento) implicaria reexame de fatos e provas, o que é vedado pelas súmulas 5 e 7 do STJ.
6. A escolha do índice de correção monetária pelas instâncias ordinárias, quando fundamentada na premissa de que o índice
[trecho intermediário suprimido]
dos contratos (pacta sunt servanda) seja a regra, ele não é absoluto e pode ser relativizado quando as disposições contratuais se mostrarem excessivamente onerosas ou em descompasso com a finalidade do instituto, como o da correção monetária. A decisão do Tribunal de origem de aplicar o IGP-M, por entendê-lo mais adequado à realidade inflacionária, não representa, por si só, violação aos arts. 104, 389 e 421 do Código Civil, que tratam da validade e função social dos contratos. A alteração desse entendimento, para se concluir pela aplicação do INCC, exigiria uma incursão no mérito da controvérsia fática sobre qual índice efetivamente melhor recompôs a moeda no período, o que, como dito, é vedado nesta instância.
Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso especial.
MAJORO em 5% o valor econômico dos honorários advocatícios sucumbenciais anteriormente fixados em desfavor de MELNICK, na forma do art. 85, § 11, do CPC.
É como voto.