ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da T… — AREsp AREsp 2866182

Ementa oficial

ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 21/10/2025 a 27/10/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e Moura Ribeiro votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
EMENTA
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. LEI DO INQUILINATO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. REEQUILÍBRIO CONTRATUAL. PANDEMIA. COVID-19. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. ÓBICES DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO NÃO CONHECIDO.
I. Caso em exame
1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial fundamentado no art. 105, III, "a", da Constituição Federal.
2. Em recurso especial, alegou-se a violação aos arts. 393, 421 e 478 do Código Civil, sustentando que os efeitos da pandemia de COVID-19 e os adiamentos do empreendimento não configuraram onerosidade excessiva para a parte recorrida, deslegitimando a rescisão contratual e o afastamento da multa prevista.
3. A decisão recorrida inadmitiu o recurso especial por entender que a análise da controvérsia exigiria interpretação de cláusulas contratuais e reexame do acervo fático-probatório, atraindo os óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ.
II. Questão em discussão
4. A questão em discussão consiste em saber se o recurso especial em que se discutem os efeitos da pandemia de COVID-19 e dos adiamentos do empreendimento sobre a relação contratual depende realmente de interpretação de cláusulas contratuais ou do reexame de matéria fático-probatória.
III. Razões de decidir
5. O Acórdão recorrido, as razões recursais e as respectivas contrarrazões invocam cláusulas contratuais, a sua aplicação durante a pandemia e o desequilíbrio contratual decorrente. Assim, a solução da controvérsia apresentada no recurso especial demanda a interpretação de cláusulas contratuais.
6. A interpretação de cláusulas contratuais é incompatível com o propósito do recurso especial, conforme disposto na Súmula 5 do STJ.
7. A reanálise de um contexto de desequilíbrio contratual, decorrente de "marcações e remarcações" sem que se alargasse, também, o prazo para a denúncia do contrato, demandaria inevitável revisão do quadro fático-probatório estabelecido na instância de origem.
8. O reexame de matéria fático-probatória é vedado em sede de recurso especial, conforme disposto na Súmula 7 do STJ.
IV. Dispositivo
9. Agravo
[trecho intermediário suprimido]
a partir da análise das particularidades do caso, a pandemia do coronavírus configurou evento de força maior, a justificar a rescisão antecipada do contrato por parte da locatária, com base na aplicação da teoria da imprevisão, com o abatimento de parte da penalidade avençada.
3. A revisão da conclusão do acórdão recorrido, com o consequente acolhimento da pretensão recursal - no sentido de manter o valor originário da multa pelo descumprimento contratual -, exigiria o reexame do acervo fático-probatório da causa, o que não se admite em âmbito de recurso especial, ante os óbices das Súmulas n.os 5 e 7 do STJ.
4. Agravo interno não provido.
(AgInt no REsp n. 2.094.662/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/6/2024, DJe de 26/6/2024.)
Ante o exposto, não conheço do agravo em recurso especial.
Majoro o percentual de honorários sucumbenciais para 12% (doze por cento), nos termos do art. 85, § 11, do CPC.
É o voto.