ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Q… — AREsp AREsp 2903016

Ementa oficial

ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 16/09/2025 a 22/09/2025, por unanimidade, conhecer parcialmente do recurso, mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Raul Araújo.
Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
EMENTA
DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DE IPTU ANTES DA IMISSÃO NA POSSE. ACÓRDÃO RECORRIDO QUE AFIRMOU QUE A RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DO IPTU ANTES DA POSSE EFETIVA NÃO É POSSÍVEL. POSSE NÃO AUTOMÁTICA. ENTREGA DO IMÓVEL COMO CONDIÇÃO PARA O EXERCÍCIO DA POSSE. RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDO.
1. Agravo em recurso especial interposto por sociedade limitada contra decisão que inadmitiu seu recurso especial, fundamentado no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, desafiando acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo que manteve a sentença de procedência em ação declaratória de nulidade de cláusula contratual, cumulada com obrigação de fazer.
2. A controvérsia reside na possibilidade de transferência ao adquirente da responsabilidade pelo pagamento do IPTU, antes da imissão na posse.
3. O acórdão recorrido concluiu pela impossibilidade de responsabilizar os autores pelo pagamento do IPTU antes da imissão na posse, uma vez que não ostentavam a qualidade de proprietários ou possuidores do bem até a entrega das chaves, não podendo sequer dispor, usar e gozar do imóvel.
4. A posse, em casos de aquisição de imóvel na planta, não se transmite automaticamente ou simbolicamente com a assinatura do contrato, estando condicionada à efetiva entrega do bem em condições de uso e fruição.
5. Somente com a conclusão da obra e a subsequente imissão do comprador na posse direta do imóvel edificado é que se caracteriza o exercício pleno da posse, apto a ensejar responsabilidades tributárias, como o pagamento do IPTU.
6. O acórdão reconheceu que, até a entrega das chaves, os autores não podiam ser considerados contribuintes do IPTU, pois não tinham a posse do imóvel, atribuindo a responsabilidade pelo pagamento do tributo às rés.
7. Agravo conhecido para conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.
RELATÓRIO
Trata-se de agravo em recurso especial interposto por MELLO ENGENHARIA CONSTRUÇÃO E ADMINISTRAÇÃO LTDA contra
[trecho intermediário suprimido]
122. Isso, porque o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que tanto o promitente-comprador quanto o promitente-vendedor podem ser considerados sujeitos passivos da obrigação tributária relativa ao IPTU, aplica-se especificamente ao âmbito das execuções fiscais, nas quais se busca a satisfação do crédito tributário pelo Fisco, nos moldes do art. 34 do Código Tributário Nacional.
Nesse sentido, tal entendimento não se revela aplicável à presente demanda, que possui natureza cível e versa sobre a distribuição interna de responsabilidades entre as partes contratantes, promitente-comprador e promitente-vendedor, no que se refere ao pagamento do tributo, à luz das disposições contratuais e do efetivo exercício da posse.
Ante o exposto, voto no sentido de conhecer do agravo em recurso especial para conhecer, em parte, do recurso especial e, nessa extensão, negar provimento ao recurso especial.
É como voto.