ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da T… — AREsp AREsp 2915749

Ementa oficial

ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 26/08/2025 a 01/09/2025, por unanimidade, dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira, Nancy Andrighi e Humberto Martins votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
EMENTA
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE. LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO. DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO. ART. 27 DA LEI N. 8.245/91. SIMULAÇÃO. VALOR DECLARADO NA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA INFERIOR AO REALMENTE PAGO. NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO. PREÇO A SER CONSIDERADO PARA O EXERCÍCIO DA PREEMPÇÃO. VALOR CONSTANTE DO REGISTRO PÚBLICO. PRECEDENTES DO STJ.
1. Impugnado especificamente o fundamento da decisão de inadmissibilidade do recurso especial, afasta-se a incidência da Súmula n. 182/STJ, devendo o agravo interno ser provido para permitir o exame do mérito do apelo nobre.
2. Configura simulação, vício que acarreta a nulidade do negócio jurídico (art. 167, § 1º, II, do Código Civil), a declaração de preço na escritura pública de compra e venda de imóvel em quantia inferior ao efetivamente transacionado pelas partes.
3. Para fins de exercício do direito de preferência de que trata o art. 27 da Lei n. 8.245/1991, o preço a ser considerado pelo locatário preterido é aquele consignado na escritura pública de compra e venda. A parte que participa da simulação não pode invocar a própria torpeza para frustrar o direito alheio, devendo arcar com as consequências de seu ato.
4. A jurisprudência consolidada desta Corte Superior orienta que, em casos de simulação de preço em negócio jurídico de compra e venda de imóvel, o direito de preferência do locatário deve ser exercido com base no valor declarado no ato levado a registro, como forma de garantir a segurança jurídica, a boa-fé objetiva e a legítima expectativa gerada pela publicidade do ato.
5. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar provimento ao recurso especial.
RELATÓRIO
Trata-se de agravo interno interposto por MEIRE LUCI SOUSA contra decisão proferida pela Presidência do STJ, que não conheceu do agravo em recurso especial, com fundamento no art. 932, III, do Código de Processo Civil e na Súmula n. 182/STJ.
Em suas razões (e-STJ fls. 867/871), a agravante alega que, no agravo em recurso especial, impugnou de forma específica o único fundamento da decisão de
[trecho intermediário suprimido]
interno para tornar sem efeito a decisão da Presidência do STJ (e-STJ fls. 863/864) e, em novo julgamento, conheço do agravo para dar provimento ao recurso especial a fim de declarar nulo o negócio jurídico de compra e venda do imóvel descrito nos autos e de conferir à parte ora recorrente o prazo de 30 (trinta) dias para efetuar o depósito do valor do imóvel em juízo, a fim de garantir seu direito de preferência (art. 28 da Lei n. 8.245/91), sob pena de caducidade.
Determino o retorno dos autos ao juízo de 1º grau, que deverá assegurar às partes o direito de retornar ao status quo ante e diligenciar para a anulação dos registros da escritura pública e da compra e venda do imóvel e para a transferência do bem para o nome da parte ora recorrente .
Condeno os réus ao pagamento das custas e dos honorários de sucumbência, fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, na forma do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil.
É o voto.