DECISÃO Trata-se de agravo interposto por Vésper Empreendimentos Imobiliários LTDA contra decisão que … — AREsp AREsp 2931838

Ementa oficial

DECISÃO
Trata-se de agravo interposto por Vésper Empreendimentos Imobiliários LTDA contra decisão que não admitiu recurso especial manejado, com base nas alíneas "a" e "c" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, contra acórdão assim ementado (fls. 344-347):
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE RETENÇÃO FIXADA EM 20%. MAJORAÇÃO PARA 25%. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE PECULIARIDADES QUE JUSTIFIQUEM PERCENTUAL SUPERIOR A 20%. RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. PERCENTUAL FLEXÍVEL QUE DEVE APENAS RESPEITAR O LIMITE DE 25%. LEI 13.786/18. PRECEDENTES DO STJ. APELO QUE SE NEGA PROVIMENTO. SENTENÇA MANTIDA.
Extrai-se dos autos que a controvérsia recursal consiste em perquirir acerca da possibilidade de majoração do percentual de retenção dos valores pagos pela recorrida à recorrente. No caso, é incontroverso que a parte autora deu causa à rescisão contratual, girando a controvérsia somente contra o percentual de retenção fixado pelo juízo de piso.
Quanto à questão da devolução de valores em caso de rescisão de promessa de compra e venda, a Súmula nº 543 do STJ dispõe que em caso de culpa do comprador a restituição das parcelas será imediata e de forma parcial, sendo possível a aplicação de percentual a título de cláusula penal.
Procedendo a leitura dos contratos, observa-se que na cláusula 31ª, no caso do adquirente optar pela rescisão do contrato, terá que indenizar a Promitente Vendedora em quantia equivalente a 10% (dez por cento), calculada sobre o valor total do imóvel, restando clara a abusividade da supracitada cláusula, por imputar ao consumidor desvantagem excessiva, ensejando a nulidade da mesma, nos termos do art. 51, inciso IV, do CDC, conforme fartamente reconhecido pelas Cortes Superiores. No caso em tela, em que pese o juízo a quo não tenho reconhecido a abusividade da mencionada cláusula contratual, estabeleceu percentual de retenção no importe de 20%, o que levou o recorrente a apelar requerendo sua majoração para 25%, com base em julgado do STJ.
Ocorre que o referido entendimento do Tribunal Superior tem como base a Lei 13.786/18, que em seu artigo 67-A, II leciona que a pena convencional não poderá exceder o percentual de 25% da quantia paga. Veja-se que a legislação estabelece apenas o limite de 25%, não obstando a fixação em percentual inferior.
A Lei 13.786/18 surgiu com o objetivo de resguardar o consumidor de possíveis abusividades cometidas pela incorporadora quando da fixação de cláusula penal, a qual deve atender aos requisitos da razoabilidade e proporcionalidade e não pode
[trecho intermediário suprimido]
Quarta Turma, julgado em 17/2/2025, DJEN de 21/2/2025.)
Na hipótese dos autos, o Tribunal de origem reconheceu que a culpa pela resolução contratual é do comprador, tendo, contudo, mantido a sentença quanto à fixação da retenção no patamar de 20% do total pago pela parte parte adquirente.
Além disso, verifica-se que o contrato foi celebrado em 23.2.2014, antes, portanto, da Lei 13.786/2018 (fls. 1-7).
Com efeito, à luz da jurisprudência desta Corte, por se tratar de rescisão por culpa do comprador de contrato celebrado antes da Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pel o rompimento unilateral do contrato.
Em face do exposto, conheço do agravo para dar provimento ao recurso especial e fixar o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção dos valores pagos pelo adquirente.
Intimem-se.
EMENTA