ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da T… — AREsp AREsp 2957357

Ementa oficial

ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 21/10/2025 a 27/10/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e Moura Ribeiro votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
EMENTA
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. CLÁUSULA PENAL. LEI Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). PREVALÊNCIA SOBRE O CDC. ALEGAÇÃO DE ABUSIVIDADE. IMPOSSIBILIDADE DE REEXAME DE FATOS, PROVAS E CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULAS 5 E 7/STJ. FUNDAMENTAÇÃO INSUFICIENTE. AUSÊNCIA DE COTEJO ANALÍTICO PARA CONFIGURAÇÃO DE DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SÚMULA 284/STF. AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL.
I. Caso em exame
1. Agravo interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial fundado no art. 105, III, a e c, da CF/1988, em ação envolvendo contrato de promessa de compra e venda de imóvel. A parte recorrente alegou violação ao art. 1.022 do CPC e ao art. 32-A da Lei nº 6.766/79, sustentando a validade da cláusula penal contratual, com prevalência da Lei do Distrato sobre o CDC, além de dissídio jurisprudencial quanto à retenção de valores pagos.
II. Questão em discussão
2. Há duas questões em discussão:
(i) verificar se a análise da cláusula penal em contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado após a Lei nº 13.786/2018 demanda reexame de fatos e provas, o que atrairia os óbices das Súmulas 5 e 7/STJ;
(ii) avaliar se o recurso especial demonstrou adequadamente o dissídio jurisprudencial pela alínea "c" do art. 105, III, da CF.
III. Razões de decidir
3. O recurso especial não pode ser conhecido quando a pretensão exige reexame de provas ou interpretação de cláusulas contratuais, providência vedada pelas Súmulas 5 e 7/STJ.
4. A demonstração de divergência jurisprudencial exige cotejo analítico entre os acórdãos confrontados, nos termos do art. 1.029, §1º, do CPC e do art. 255 do RISTJ, ônus não cumprido pela parte recorrente.
5. O dissídio jurisprudencial fundado em fatos e provas não enseja recurso especial pela alínea "c", pois também incide a Súmula 7/STJ.
6. A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que a cláusula penal em contratos de promessa de compra e venda pode ser reduzida judicialmente quando abusiva, mesmo após a edição da Lei nº 13.786/2018, observando-se o limite
[trecho intermediário suprimido]
dos acórdãos confrontados, nos termos dos artigos 1029, §§1º e 2º, do Código de Processo Civil, e 255, §1º, do Regimento Interno do STJ, o que não foi feito.
Ademais, é certo que: "A jurisprudência desta Corte firmou o entendimento de que não é possível o conhecimento do apelo nobre interposto pela divergência, na hipótese em que o dissídio é apoiado em fatos, e não na interpretação da lei. Isso porque a Súmula n. 7 do STJ também se aplica aos recursos especiais interpostos pela alínea "c" do permissivo constitucional." (AgInt no AREsp n. 2.662.008/BA, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/2/2025, DJEN de 28/2/2025.)
Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial ante os óbices sumulares acima identificados.
Deixo de majorar os honorários sucumbenciais, nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil, haja vista a fixação em patamar máximo pela origem, (e-STJ fl. 377).
É o voto.