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Ementa oficial

ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 04/11/2025 a 10/11/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Marco Buzzi votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
EMENTA
Direito civil. Agravo interno NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. Contrato de locação. Interpretação de cláusulas contratuais. Natureza adesiva. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO PROBATÓRIA. APLICAÇÃO DAS Súmulas N. 5 e 7 do STJ. Recurso desprovido.
I. Caso em exame
1. Agravo interno interposto contra decisão que negou provimento a agravo em recurso especial, em ação declaratória na qual a parte autora pleiteou a interpretação de contrato de locação para limitar o valor da locação a 20% das vendas brutas, com base em cláusula contratual específica.
2. A sentença de primeiro grau julgou improcedente o pedido, decisão mantida pelo Tribunal de origem, que afastou a alegação de natureza adesiva do contrato e aplicou o art. 54 da Lei do Inquilinato, destacando a complexidade da negociação contratual.
3. No recurso especial, a parte recorrente alegou violação do art. 1.022, II, do CPC, ao art. 423 do Código Civil e 54 da Lei n. 8.245/1991, além de sustentar a inaplicabilidade das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.
II. Questão em discussão
4. A questão em discussão consiste em saber se o contrato de locação em análise possui natureza adesiva, de modo a justificar a aplicação do art. 423 do Código Civil, e se a revisão do entendimento do Tribunal de origem demandaria reexame de cláusulas contratuais e provas, atraindo os óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.
III. Razões de decidir
5. A Corte de origem examinou e decidiu, de forma clara e fundamentada, as questões postas, afastando a alegação de omissão e a violação do art. 1.022, II, do CPC.
6. O Tribunal de origem concluiu que o contrato de locação não possui natureza adesiva, aplicando o art. 54 da Lei do Inquilinato, que reconhece a complexidade das negociações contratuais em shopping centers.
7. A revisão do entendimento do Tribunal de origem demandaria reexame de cláusulas contratuais e do acervo probatório, o que é vedado em recurso especial, conforme as Súmulas n. 5 e 7 do STJ.
8. A parte agravante não demonstrou situação superveniente que justificasse a alteração da decisão agravada.
IV. Dispositivo e tese
9. Agravo
[trecho intermediário suprimido]
demandaria incursão vedada em sede especial, razão pela qual se mantém a aplicação das referidas súmulas.
Com relação à discussão sobre o art. 54 da Lei n. 8.245/1991 em contraponto ao art. 423 do Código Civil, a decisão agravada registrou que o Tribunal de origem fundamentou a impossibilidade de reconhecer natureza adesiva ao contrato de locação em shopping center, aplicando a Lei do Inquilinato e destacando a negociação complexa entre as partes, o que, para ser desconstituído, exigiria reexame de provas e cláusulas contratuais, igualmente obstado pelas Súmulas n. 5 e 7 do STJ.
Assim, deve ser mantida a conclusão de que a alteração do entendimento demandaria incursão em matéria fático-probatória e interpretativa contratual, inviável no especial.
Portanto, a parte agravante não logrou êxito em demonstrar situação superveniente que justificasse a alteração da decisão agravada.
Ante o exposto, nego provimento ao agravo interno.
É o voto.