ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da T… — AREsp AREsp 2990880

Ementa oficial

ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 03/12/2025 a 09/12/2025, por unanimidade, conhecer do recurso e lhe dar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
Não participou do julgamento a Sra. Ministra Nancy Andrighi.
EMENTA
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. LOTE URBANO. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. LEI 13.786/2018. CLÁUSULA PENAL. BASE DE CÁLCULO SOBRE VALOR TOTAL DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. PERDA SUPERIOR AOS VALORES PAGOS. REDUÇÃO. ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL. DIÁLOGO DAS FONTES. CDC. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
1. Controvérsia acerca da base de cálculo da cláusula penal em contrato de promessa de compra e venda de lote urbano firmado sob a vigência da Lei 13.786/2018.
2. Possibilidade de revisão judicial da cláusula penal mesmo em contratos celebrados após a Lei do Distrato, com fundamento no art. 413 do Código Civil e nas normas consumeristas.
3. Fixação da retenção em 25% dos valores pagos, percentual adequado para compensar os prejuízos do desfazimento do negócio, conforme jurisprudência consolidada do STJ.
4. Agravo conhecido para dar provimento ao recurso especial.
RELATÓRIO
Trata-se de agravo em recurso especial interposto por MARISTELA AQUINO INSFRAM (MARISTELA) contra decisão que inadmitiu seu apelo, manejado com fundamento no art. 105, III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal.
No recurso especial, MARISTELA alegou, além de dissídio jurisprudencial, violação dos arts. 413 do Código Civil; 51, II, e 53 do Código de Defesa do Consumidor; e 2º, § 2º, da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro. Sustentou, em síntese, que a cláusula penal que estabelece retenção de 10% sobre o valor total atualizado do contrato é abusiva, pois, no seu caso, resulta em perda de 154,16% dos valores efetivamente pagos, o que é vedado pelo ordenamento jurídico e diverge da jurisprudência desta Corte (e-STJ, fls. 290 a 331).
O tribunal sul-mato-grossense inadmitiu o recurso especial com base nas Súmulas 5, 7, 83 e 211 do STJ, além da ausência de prequestionamento (e-STJ, fls. 424 a 428).
No agravo em recurso especial, MARISTELA rebateu os fundamentos da decisão de inadmissibilidade, afirmando que a matéria é puramente de direito, que houve o devido prequestionamento e que a
[trecho intermediário suprimido]
restituído em parcela única, corrigido monetariamente a partir de cada desembolso pela taxa Selic.
Em razão do provimento do recurso, inverto o ônus da sucumbência fixado pelo tribunal sul-mato-grossense, para condenar GAP PARTICIPAÇÕES LTDA e SÃO BENTO INCORPORADORA LTDA ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios, que ora fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (quantia a ser restituída).
MAJORO em 5% os honorários advocatícios sucumbenciais agora fixados em desfavor de GAP PARTICIPAÇÕES LTDA e SÃO BENTO INCORPORADORA LTDA, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.
Nessas condições, CONHEÇO do agravo para DAR PROVIMENTO ao recurso especial.
Por oportuno, previno que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar condenação às penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4º, ou 1.026, § 2º, ambos do NCPC.
É o voto.