DECISÃO Trata-se de agravo interposto por Maanaim Engenharia Construtora e Incorporadora Ltda — AREsp AREsp 3075066

Ementa oficial

DECISÃO
Trata-se de agravo interposto por Maanaim Engenharia Construtora e Incorporadora Ltda. ME contra decisão que não admitiu recurso especial manejado, com base nas alíneas "a" e "c" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, contra acórdão assim ementado (fls. 647-663):
DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DE VALORES PAGOS. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL. DANOS MORAIS. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.
I. CASO EM EXAME
1. Dupla apelação cível interposta contra sentença em que se julgou parcialmente procedente pedido de rescisão contratual com devolução de quantias pagas. A primeira apelação, interposta pelo autor, e a segunda, pela construtora requerida.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se os entraves burocráticos e a pandemia de COVID-19 configuram caso fortuito ou força maior capazes de afastar a responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega do loteamento; (ii) saber se é possível a compensação de IPTU quando não demonstrada a transferência da posse do imóvel; (iii) saber se a cláusula penal deve incidir sobre o valor total do contrato ou apenas sobre as parcelas pagas; e (iv) saber se o atraso significativo na entrega do empreendimento configura dano moral indenizável.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Os entraves burocráticos relacionados à modificação de projeto inicial por TAC com o Ministério Público e a morosidade na aprovação de licenças pelos órgãos ambientais constituem fortuito interno, inerente à atividade da incorporadora; não afastam sua responsabilidade pelo atraso.
4. A pandemia de COVID-19 não justifica o atraso, posto que o prazo para conclusão das obras encerrou-se em setembro de 2018, antes do início da pandemia em março de 2020.
5. Não demonstrada a efetiva transferência da posse direta do imóvel ao adquirente, não há que se falar em compensação de valores pagos a título de IPTU, por se tratar de obrigação propter rem que segue a coisa e, portanto, de responsabilidade do proprietário.
6. Conforme o Tema 971 do STJ, é cabível a inversão da cláusula penal prevista contratualmente, mas deve incidir apenas sobre o valor das parcelas efetivamente pagas pelo consumidor, não sobre o valor total do contrato.
7. O atraso superior a 5 anos na conclusão das obras de infraestrutura ultrapassa a esfera do mero dissabor ou frustração decorrente de simples inadimplemento contratual, configurando dano moral indenizável no
[trecho intermediário suprimido]
obras, o que evidentemente ultrapassa a esfera do mero dissabor ou da frustração decorrente de simples inadimplemento contratual, configurando dano moral indenizável.
Assim, verifica-se que o Tribunal de origem decidiu em conformidade com a orientação desta Corte quanto à condenação da parte agravante ao pagamento de indenização a título de danos morais em razão do atraso excessivo na entrega.
De todo modo, alterar as conclusões do acórdão recorrido, sobret udo quanto ao atraso excessivo, demandaria, necessariamente, a análise de cláusulas contratuais e o reexame de fatos e provas, providências vedadas pela Súmulas 5 e 7 do STJ.
A incidência da Súmula 7/STJ prejudica a análise do dissídio jurisprudencial pretendido, inviabilizando o conhecimento do recurso especial também com base na alínea "c" do inciso III do artigo 105 da Constituição Federal.
Em face do exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.
Intimem-se.
EMENTA